2011 年房地产估价案例与分析试题 一、问答题（共 3 题，每题 10 分
请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值
估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了 3 宗类似房地产
分别测算得到该商业用房的月租金为 280 元/M 2、300 元/M 2 和 350 元/M 2
然后根据最高最佳利用原则选取 350 元/M 2 作为该商业用房的有效毛收入，扣除 30％的运营费用后，求出年净收益为 2940 元/M 2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处
（二）甲公司拥有的某汽车加油站，于 1 年前进行了装修改造
站内建有营业楼及加油棚各 1 幢
有若干个储油罐、加油机和加油枪
现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值
请问： 1．该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些
2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料
二、单项选择题（共 3 大题，10 小题，每小题 2 分
每小题的备选答案中只有 1 个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）2009 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000 M 2 的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元
2010 年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元
截至该时点，2009 年申请的抵押货款余额为2 亿元
