2011 年房地产估价案例与分析试题 一、问答题（共 3 题，每题 10 分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了 3 宗类似房地产。分别测算得到该商业用房的月租金为 280 元/M 2、300 元/M 2 和 350 元/M 2。然后根据最高最佳利用原则选取 350 元/M 2 作为该商业用房的有效毛收入，扣除 30％的运营费用后，求出年净收益为 2940 元/M 2，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？ （二）甲公司拥有的某汽车加油站，于 1 年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各 1 幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值. 请问： 1．该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？ 2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？ 二、单项选择题（共 3 大题，10 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中只有 1 个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）2009 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000 M 2 的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2010 年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2009 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50％；2011 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。 1.2010 年3 月1 日该综合楼的再次抵押价值为（ ）亿元。 A 10 B .11 C.13 D 15 2.2011 年7 月1 日该综合楼的被征收价值为（ ）亿元。 A. 12 B. 14 C. 15 D.16 3．征收补偿时，该综合楼室内装饰装修价值和停产停业损失应（ ）。 A．委托房地产估价机构评估确定 B．由征收部门根...
