下载后可任意编辑 侵犯承租人优先购买权的购房合同效力分析 刘维 浙江省绍兴市中级人民法院 关键词: 承租人优先购买权 物权效力 债权效力 内容提要: 对承租人优先购买权的讨论应区分权利性质和权利效力。承租人优先购买权系形成权，视该权利登记与否区别物权效力和债权效力。比较法上，物权效力的优先购买权应类推适用预告登记的效力规则。承租人利益可从预告登记的类推适用和恶意串通规则两条路径进行保护。债权效力的优先购买权无对抗效力，承租人仍可依据现有的关于合法占有的规则受到保护。 一、判决要旨及其评析 （一）案情及判决要旨 2024 年 10 月 15 日，某酒店将一楼房屋出售给朱某，售价为人民币 516 万元。2024 年 12 月 19 日，朱某领取了房屋所有权证。2024 年 1 月 14 日，原酒店一楼房屋承租人冯某以酒店出售该房屋时未尽通知义务，侵害其优先购买权为由向靖江市人民法院起诉，请求确认酒店与朱某之间的售房协议无效。2024 年 4 月 29 日，靖江市人民法院作出（2024）靖民初字第 101 号民事调解书：（1）酒店与朱某于 2024 年 10 月15 日签订的房屋买卖合同无效；（2）冯某对一楼房屋享有优先购买权。 [1] 朱某与酒店对酒店应赔偿朱某损失之数额未达成一致，2024 年 5 月 12 日朱某向江苏省泰州市中级人民法院起诉，请求酒店赔偿原售价与现市价之间的房屋差价 1500 万元、房租 33 万元及其他损失 280 万元，合计 1813 万元。泰州市中级人民法院认为：依照《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第 118 条及《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第 230 条的规定，出租人出卖租赁房屋时，均应在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。作为出租人的酒店未履行通知义务，侵犯了冯某的优先购买权，故房屋买卖合同无效。朱某的赔偿请求均属可得利益的损失，其前提必须建立在合同有效的基础之上，现因房屋买卖合同无效，故不具备适用《合同法》第 230 条第 1 款的条件，故对朱某的请求不予采纳。 [2] 朱某不服泰州市中级人民法院民事判决向江苏省高级人民法院上诉。江苏下载后可任意编辑省高级人民法院认为：关于上诉人与被上诉人订立的售房合同的效力，假如没有靖江市法院（2024）靖民初字号 101 号民事调解书，售房协议应认定有效。虽然《民通意见》第 11...
