工作内容一、项目目标1.确定商业类型及商业方向2.确定商业项目主题商业概念定位、驱动要素及独特卖点（USP)3.确定行业组合、档次组合、主力店/次主力店的功能配比4.未来的租金、业态比、财务预测及交易条件体系二、项目工作内容模块 0. 项目启动会项目启动会的目的是就项目的目标、内容、时间安排和信息需求达成共识，并为以后的调研工作以及双方项目的顺利合作做好准备模块 1. 城市分析城市定位和调性GDP 及第三产业进展分析社会消费品零售总额及占比分析人口总量及消费流动性分析城镇化进展水平分析模块 2. 立地分析城市商业格局讨论– 现有和未来的格局讨论项目区位讨论– 项目交通状况、可达性和可视性讨论项目物业条件讨论– 地块限制性条件、硬件、布局等指标– 物业指标和购物中心类型的关联性分析地块和产品匹配性的结论以及商圈确定– 局地商圈，包括区域中心和邻里中心模块 3. 基准比较分析城市的同类型购物中心典型案例分析（1-2）基准比较（同类型购物中心成功案例的对比分析）对本项目的借鉴意义模块 4. 竞争讨论竞争格局分析– 竞争分类– 竞争地位和竞争策略选定核心竞争对手（1-2 个）核心对手详细分析，找出本项目的差异化方向– 整体定位– 项目功能组合– 整体布局及消费者沟通– 项目经营状况模块 5. 消费者讨论城市购买力宏观分析消费者总量及结构分析下载后可任意编辑– 核心、次级商圈划定人口总量– 核心商圈人口结构普查消费者购买行为讨论（focus group）– 购买行为 5 要素：场所、出行距离/时间、购买频率、花费、跟谁一起购买消费者购买偏好讨论（focus group）– 包括品类、品牌、档次等维度模块 6. 商业概念初步确定项目规模、类型和租赁运营确定商业概念及整体定位方向差异化方向（USP）功能配比– 行业组合– 店铺组合模块 7. 消费者测试目标消费者商业概念测试– 接受度– 补充性建议消费者测试对本项目的影响模块 8. 品牌讨论及租户访谈本项目的核心行业和业态的品牌渗透性讨论主力店/次主力店及代表性租户的短名单短名单的租户访谈– 目标租户对本项目商业概念测试– 目标租户进驻意向推断– 目标租户对进驻物业条件及租金条件的要求模块 9. 商业概念确定及细化最终商业概念及功能配比确定品牌建议模块布局建议模块 10. 财务匡算关键财务指标（租金、业态比）收益预测（租金收入）...
