项目投资与决策培训课件房地产投资拓展中心二OO二年四月十三日目录房地产项目投资概述房地产项目投资决策流程项目看地技巧分享一、房地产项目投资概述1、房地产投资的概念房地产投资是指国家、企业或个人为实现某种顺定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。房地产投资是我国社会固定资产投资的主要组成部分之一。2、房地产投资的特点①房地产投资数量庞大；②房地产投资回收期较长；③资产的流动性较差；④房地产投资风险较高；⑤投资收益率高；⑥房地产投资运作难度较大。一、房地产项目投资概述3、房地产投资的分类分类标准投资种类投资说明按投资形式划分直接投资房地产开发投资是投资者从购买土地使用权开始，经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房屋及附属构筑物，然后将其推向市场进行销售，将房屋转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，实现开发商的预期收益。投资者赚取的是开发利润，风险较大，但回报亦丰厚。房地产置业投资房地产置业投资的对象可以是开发商新建成的物业，也可以是房地产市场上的二手房，其主要目的，一是满足自身生活居住或生产经营的需要;二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者,获取较为稳定的经常性收入或取得转售收益。投资者有收益、保值、增值和消费四个方面的利益。间接投资购买房地产股票、债权、信托产品等按投资客体划分土地开发投资新区土地开发投资新旧城区开发比较：①地价：旧城“毛地”“熟地”一般会高于新区“生地”；②拆迁：旧城会涉及拆迁安置问题；③规划：旧城规划更苛刻，限制多；新区规划限制相对较少；④配套：旧城历史导致道路狭窄、管线容量小等问题；新区则缺乏水电气、学校、医院等基础公共设施配套；⑤投资与消费：旧城往往处于城市中心，历来是商业、文化生活聚居地；新城则具有宽敞空旷、环境舒适等优势。旧城区土地再开发投资房屋开发投资住宅用房开发投资/非住宅用房开发投资工业用房、商业用房、市政公用设施用房等的投资旧城区房屋改造投资/房地产经营投资房地产的出售、出租、转租、互换等经营的投资房地产中介服务的投资房地产的工程咨询、价格评估、财务、律师、经纪等中介服务的投资一、房地产项目投资概述4、投资拓展中心的主要工作内容新项目拓展与开发投资环境与市场分析投资执行①投资环境研究，涉及：社会（秩序、信誉、服务）、政治（政策、局势）、文化（民族、风俗）、经济（财务、资源、宏观经济）、法律（稳定、公正）、自然（位置、地形、气候）等；②房地产市场研究，涉及：市场发展趋势、供需情况、价格、消费能力、购买偏好等；③市场竞争与竞品研究，涉及：品牌、规模、开发经营方式、拉动程度、楼盘质量、成本与价格等；④土地市场研究，涉及：供需情况、出让与成交情况、价格趋势、溢价情况等；⑤项目概况，涉及：四至、基础配套、地形地势、拆迁安置、规划条件等；⑥股权类项目项目方的公司情况，涉及：经营现状、债权债务、资产、违约诉讼、行政处罚等。①在公司的战略部署和领导的指引下，根据布局需求，采用多种渠道寻找可开发土地或项目；②对拟开发土地/项目进行详细调研，涉及：政策、市场、环境等多个方面，并与项目方或地方政府进行项目的初步合作洽谈，后汇总形成初步调研报告；③针对拟投资土地/项目，会同策划、设计、营销、法律等有关部门进行可行性分析，并提请上会，协助公司管理层进行投资论证工作；④分析拟投资项目的投资价值，并提出投资执行方案建议供决策层参考。①根据集团投资决策，参与项目合作方、政府部门、收购方等的合作谈判工作；②协助法务部门进行项目投资合同的起草与签署工作；③根据集团投资决策，协同相关部门负责上市交易土地的购买工作，并办理相关手续。一、房地产项目投资概述5、投资拓展中心《保密管理制度》一、总则1、为保守公司秘密，维护公司正当权益，特制定本制度。2、适用范围：投资拓展中心全体员工。3、每个职工均有保守公司秘密的义务和制止他人泄密的权利。二...
