土地一级开发流程及收益模式 土地一级开发流程及收益模式 一、土地一级开发现状 近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。 目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同 ，其 中 以房 地产企业和政府投资平台 公 司 为主，如 “云 南 城投”是 云 南 省政府市政建设的投资平台 ，参 与土地市场一级开发主要 体 现政府的意 志 ； 贵 阳 的“中 天 城投”是房 地产企业为开发房 地产提前介入土地一级开发市场，降 低 二 级市场拿 地成本 的典 型 代 表 。 二 、土地一级开发的流程与分 工 土地一级开发，即 由政府委 托 企业按 照 城市规划功 能 、竖 向 标 高和市政地下基 础 设施配 套 指 标 等要 求 ，对 一定 区域范 围 内 的城市国有 土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发实施流程具体如下： ㈠ 策划及前期准备阶段 ⒈ 土地一级开发计划 土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。 ⒉ 城市专项规划与土地一级开发计划 城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。 ⒊ 土地一级开发实施方案 国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案，由政府相关部门联席会议审批。 ⒋ 土地一级开发招投标 国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主 体。 ⒌ 土地...
