5.2 收益还原法 5 .2 .1 收益还原法的基本原理 收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益（地租），以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的客观合理价格的方法。土地未来地租的资本化是其基本原理。收益还原法的基本公式如下： P=a/r[1-1/(1+r)m] 式中：P——有限年期土地收益价格； a——年土地纯收益； r——土地还原利率； m——土地使用年期。 5 .2 .2 运用收益还原法评估宗地价格的程序 1．搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料； 2．估算年总收益； 3．估算年总费用； 4．计算年纯收益； 5．确定还原利率； 6．选用适当的计算公式求得试算收益价格； 7．确定待估宗地地价。 5 .2 .3 总收益指客观总收益，即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入，包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。 5 .2 .4 总费用 5 .2 .4 .1 土地租赁中的总费用 土地租赁中的总费用主要包括： 1. 土地使用税； 2. 土地管理费； 3. 土地维护费； 4. 其他费用。 5 .2 .4 .2 房地出租中的总费用 房地出租中的总费用主要包括： 1. 经营维修费； 2. 经营管理费； 3. 房屋年保险费； 4. 房屋出租年应交税金； 5. 房屋年折旧费； 6. 建房资本的利息 7. 其他费用。 5 .2 .4 .3 经营性企业房地产中的总费用 经营性企业房地产中的总费用主要包括： 1. 销售成本； 2. 销售费用； 3. 经营管理费； 4. 销售税金； 5. 财务费用； 6. 经营利润。 5 .2 .4 .4 生产性企业房地产中的总费用 生产性企业房地产中的总费用主要包括： 1. 生产成本，包括原材料费、人工费、运输费等； 2. 产品销售费； 3. 产品销售税金及附加； 4. 财务费用； 5. 管理费用； 6. 企业利润。 5 .2 .5 求取年纯收益 1. 土地租赁中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益=年租金收入―年总费用 2. 房地出租中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益 房地产年纯收益＝房地产出租年总收入－房地产出租年总费用 房屋年纯收益＝房屋现值×建筑物还原利率 3. 经营性企业房地产中的土地年纯收益求取： 房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用 土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益 4. 生产性企业房地产中的土地年纯收益求取： 土地年纯收益=生产总收入―生产总成本 5. 自用土地或待开发土地的年纯收益求取：...
