物流地产研究报告二、物流地产行业分析三、物流地产行业案例分析目录一、物流地产简介四、总结1.1、物流地产——物流服务和地产服务一体化相互结合的产物投资商：地产开发商、物流商、电商、零售商、专业投资商等；投资载体：综合物流型、商贸物流型、生产服务型和货运服务型等；客户：制造商、电商、零售商、物流公司等；收入来源：租金、管理费、服务费、税收优惠、土地升值等；1.2、物流地产的特点集约化与协同化；规模化与网络化；绿色化与低碳化；物流物流地产地产投资规模大依赖增值服务长期回报稳定1.3、物流地产的开发模式注：数据来自中国物流与采购联合会于2008年发布的《第二次全国物流园区（基地）调查报告》1.4、物流地产的运营模式地产商负责投资开发和物业管理，入驻企业负责具体操作；物流商自有地产，自己经营管理；地产、物流商合作经营；由第三方牵头，联系物流商与地产商合作经营；1.5、国内外物流地产的发展概况国家现状发展模式德国从20世纪80年代中期开始建造物流园区，现在全德已有33个物流园区，平均面积在1.4平方公里左右；联邦政府统筹规划，州、市政府扶持建设，组建发展公司企业化管理，入驻企业自主经营的模式；日本从1965年起，日本先后在22个城市建立了20多个大规模的物流园区，平均面积在0.74平方公里左右；物流园区属于公共设施，采用“宏观上统筹调控，微观上自由开放”的发展模式：由政府牵头确定市政规划，决定物流园区选址、收购土地，然后以生地价格出售给各物流行业协会；中国物流园区始于1998年建立的深圳平湖物流基地。截至2008年，全国已有475家物流园区。2009年博科资讯物流供给链研究中央发布研究报告，称物流园区空置率已达60%；多种发展方式并存。各级政府虽积极参与，但缺乏统一规划，影响区域合理布局，物流地产处于冰火两重天；2.1、物流地产行业五力分析模型介绍行业内竞争情况资源供应情况行业壁垒替代威胁市场需求情况2.2、资源供应情况：虽有政策扶持，但总体趋紧积极的一面：政策利好，区域经济发展规划催生物流业集聚区的形成和快速发展；出于对工业的扶持，工业用地价格相较住宅及商业用地尚处于低位；物流基础设施建设稳步推进，各地物流条件明显改善；消极的一面：仓储物流新增用地供应不足；物流企业取得土地难度较大；土地取得成本不断增加；2.3、物流地产的市场需求情况：供不应求，需求强劲国内物流业、电子商务、零售业的快速发展带来物流用地的需求；外资企业在中国快速发展的需求，需要租用大量的仓储设施；中国仓储协会发布了《全国仓储业发展指数》，该报告显示，2010年，全国通用仓库需求总面积为7.01亿平方米，实有仓库面积为5.5亿平方米，全国仓库供需指数为0.785；世邦魏理仕研究报告显示，中国5.5亿平方米的存储空间，只有580万平方米可以算得上是“甲级”现代物流设施。中国的人均存储空间仅为0.41平方米，是香港、日本和美国人均水平的十分之一；世邦魏理仕11月报告显示，第三季度，中国物流租金上涨加速。其中，北京为32.6元/平米/月，环比增长5.6%，同比增长16.4%；而上海为30.9元/平米/月，环比增长5%，同比增长13.1%；2.4、物流地产的行业竞争：诸侯混战，各显神通国外工业地产商国内房地产开发商物流企业电商企业传统零售商物流地产规模化、网络化经营；拥有成熟的运营模式，客户资源丰富。着眼点在：提供一流物流服务平台，建立行业领导者地位；丰富的地产运作经验和政府人脉，借物流地产实现稳定收益。着眼点在：以工业用地价格拿地，开发综合物流园区，提高土地收益率；丰富的物流运作经验，布局物流地产以增强企业的综合服务能力。着眼点在：满足自身业务发展的同时，打造第三方服务平台；借行业大发展之势，跑马圈地，自建物流，一方面提高客户购物体验，另一方面避免未来在仓储上受制于人。着眼点在：提升物流服务水平，提高行业壁垒，兼具地产投资；仓储物流建设随实体门店拓展而发展，并为企业开展线上业务提供基础。着眼点在：加快与电商竞争的步伐，自建仓储支撑企业开展线上线下业务；2.5、物流地产的进入壁垒：多重障碍并存资源障碍...
