购物公园 租金测算方案 一、 租金体系设计: (一) 租金定价方法: 租金水平类比法——以某各大零售商圈的平均租金水平为基础, 推测本商圈 及本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。 (二) 基准价格设定: 1、 基准价格:为科学设计本项目租金体系, 须以本项目一楼的平均租金价格 为基准,来厘定各楼层的均价和价格体系。 2、 标的价格:以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的,餐饮、娱 乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。 二、 本项目租金水平分析: 租金水平类比法: 1、某市区一层街铺的租金水平: 地点 1 层平均租金 (元/平米/月) 1 层街铺租金水 平 (元/仃/月) 1 层内铺租金 水平 (元/仃/月) 80 60-150 120 80-200 160 120—280 30 25-40 180 150-250 120-180 50 40-80 20-40 80 70--130 30-60 平均租金价格 100 2、影响租金水平的关键因素包括: 1、 供求关系一一价格的决定因素 2、 销售业绩——价格的支撑因素 3、 综合成本一一价格的成本因素 可将上述3 大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的 10 大 要素,并作加权分析: 商圈类比 租赁项目类比 项 次 要素 分 值 评估标准 1. 商圈 地位 20 1) 城市核心商圈:20 2) 城市主要商圈:15 3) 正待形成商圈:5- 10 10 15 20 5 5 20 5 15 2. 、、工 父通 状况 5 1) 交通便捷,停车便 利: 5 2) 交通停车条件般: 3 3) 交通拥挤,停车不 便:1 3 1 1 5 5 1 5 1 3. 客流 数量 10 1) 客流较大:10 2) 客流量一般:6 3) 客流量小:2 6 6 10 2 2 10 2 6 4. 消费 层次 5 1) 消费能力强:5 2) 消费能力一般:3 3) 消费能力较低:1 3 5 5 1 3 5 3 3 5. 铺位 供求 20 1) 供不应求:20 2) 表现一般:15 3) 需求较弱:5 20 20 20 15 5 20 15 15 6. 硬件 设施 5 1) 硬件完备,动线舒 适:5 2) 硬件一般,动线一 般:3 3) 硬件较差,动线较 差:1 3 3 3 3 5 3 5 3 7. 品牌 实力 5 1) 实力品牌商参及运 营:5 2) 实力、影响力一般: 3 3) 实力、影响力较弱: 1 3 3 5 1 5 5 5 3 8. 定位 规划 10 1) 定位清晰、规划特色 鲜明: 10 2) 定位规划特色比较 清...