下载后可任意编辑物业管理行业讨论与投资策略物业管理行业讨论与投资策略1.物业管理和地产开发的大脱钩1.1 行业底层和开发关联度较低由于历史原因，物业管理脱胎于开发行业，一度也被视为开发行业的售后服务部门。至今，大多数优秀物业管理公司的控股股东或是开发企业，或是开发企业的实控人，且物业管理品牌也往往和开发品牌相互重合。但从底层盈利模型来说，物业管理和开发行业则完全不同。物业管理既不以开发企业为主要客户，也不存在开发企业的应收款问题，甚至不和房屋的销售直接相关。行业虽然和房屋交付相关，但交付只是贡献了一部分业务收入的增长，而业务收下载后可任意编辑入的绝大多数则与存量有关，故而这只是一种弱相关。我们认为，就产业底层逻辑来说，物业管理和开发业务的关联度不仅低于建筑建材（以开发企业为直接或间接客户的行业），也低于家居、家装、家电等公司（其收入大部分和销售和交付关联的行业）。1.2 业绩增长已经和关联方交付关系不大物业管理公司大多从 2024 年前后才开始独立化、市场化进程，其标志是承接第三方项目。由于走向独立经营的时间很短，大多数企业都经历了一个“扶上马，送一程”的阶段。在 2024 年之前，很多公司不仅存量项目大多由关联公司开发，增量业绩来源也主要来自于关联方所开发的项目。随着物业管理公司规模不断增长，其业务独立性也持续增强。2024 年上半年，重点上市物业管理公司（为了保证历史数下载后可任意编辑据可观测，不含一些新近上市的物管企业，和一些小企业）新增在管面积中，只有约 26%来自于关联方企业。存量盘中关联方交付的面积占比则达到 46%，第三方面积占比 54%，但未来随着第三方拓展和并购规模明显超过关联方交付规模，估计存量中关联占比也会持续下降。以碧桂园服务为例，在公司介绍上市之初，公司的主要增量面积都来自于碧桂园的交付，存量更是碧桂园开发的项目占绝对的大比例。到 2024 年中期，在增量的在管面积中，第三方面积占比达到 43%，已经占据主要角色。随着对蓝光、万象美、开元、富力等企业并购的完成，2024 年公司的第三方项目面积占比料将显著超过关联公司，估计达到 63%。尽管碧桂园每年也在交付必要的面积，但自此之后碧桂园所开发的项目在碧桂园服务中估计将占据越来越小的比例。1.3 分拆之后，独立性有法律保障下载后可任意编辑2024 年，物管板块迎来上市热潮，上市 15 家公司的同时，平均单项目融资额也超过 38 亿港元，其中不...
