住宅设计阶段成本优化与控制2010.09影响住宅开发成本的因素•项目前期策划定位（种类：经济适用房、安置房、低端商品房、中档商品房、高端商品房；项目所在地理位置：风荷载、地震烈度、工程地质条件等）•项目方案设计阶段（方案设计:户型与立面设计等决定了结构平面是否规则、竖向剪力墙柱是否连续；住宅层高对成本的影响）•项目施工图设计阶段（施工图设计阶段是产品在图纸上的具体体现，是工地工人生产住宅产品的依据。设计阶段对成本影响比较大，而且是属于可以主观控制的。比如：不同方案的基础选型常常造成上千万的造价差别，不同的设计结果会导致建筑物每平方米含钢量差别达五公斤甚至十来公斤,20万方小区如果含钢量每平方差5公斤，则总价差1000吨X4400元/吨=440万）•项目招投标阶段•项目施工阶段(施工阶段对开发成本影响也不可忽视：施工队、施工方案的好坏都直接影响成本）按照住宅开发过程中阶段划分：施工图设计阶段成本优化与控制•总图专业（总图专业为各个专业服务.总平面图，内容有各栋楼定位，正负零标高，道路消防车道等等）•建筑专业（地下室平面图，剖面图，各栋单体平面图，立面图，剖面图，节点大样图）•结构专业（桩基图，地下室底板、顶板结构、墙柱图，单体墙柱图，各楼层板筋图，梁配筋图，节点大样图）•设备专业（给排水、强弱电、暖通）•景观专业（景观好坏很大程度决定楼盘档次）1.施工图设计阶段按各专业划分：控制好项目成本，将是房地产企业应对市场恶化的必备手段。做好设计阶段成本优化，是控制好项目成本的必修内功(教材引）2.施工图设计阶段按各专业成本优化与控制•总图专业a.场地总平面图设计成本控制b.场地道路设计成本控制c.场地竖向设计成本控制d.场地管线综合设计成本控制对于山地建筑，总图专业显得尤为重要，对造价影响很大。对于平地上建筑，如果大地下室能适当往上抬，则能减少开挖深度，减少土方量，减少基坑围护费用，降低地下水头压力，这些直接影响项目成本造价。少则几百万，多则上千万。•建筑专业建筑专业决定了户型、立面、层高、线角大样等等.建筑专业对成本的影响表现在两个方面：1.建筑本身对相应结构的成本影响。例如：同样面积的平面形状不规则的高层比规则高层更费;同样的楼，下面如有商铺需要转换（通过转换梁将上部的剪力墙抬起来，使得下面有大空间使用)，则有转换的楼含钢量大大超过没有转换的楼;2.9米层高与3.1米层高楼含钢量差5%~10%左右，地下室层高的影响等等。2.建筑专业自身对成本的影响。例如：各种材料，包括防水材料，保温材料，门窗，石材，精装修等等；规避国家面积政策，采用偷面积来增加效益，虽然要增加投入，但是投入远小于产出。•设备专业机电设备系统的组成如下：1.空调2.采暖3.给排水4.消防5.强电6.弱电7.电梯机电设备系统的选择对于大型公建项目，体育馆、车站、机场、商场、酒店等项目有着至关重要的影响，特别是当今世界大力倡导节能建筑、绿色建筑的口号。机电设备系统也是项目成本里除土建成本外的比较大的成本之一，而且其产生的效果直接影响到人们日常居住、办公、购物、出行等等。机电系统工作理念(教材引)•设计阶段优化分析•招标阶段严格控制•施工阶段认真挑剔•运行阶段(客户)老板满意上面四点理念同样适用房地产开发过程中的土建、景观等。•结构专业结构专业虽为建筑专业的辅助作用，但是结构设计成果的好坏对成本有着很大的影响。随着房地产行业的持续发展,成本控制开始被越来越多的地产公司所重视,由于结构成本占据了相当大的一部分成本,国内95％的房地产企业忽视“结构成本优化”，而5％的房地产企业通过“结构成本优化”建立成本领先优势，所以如何优化控制结构成本,成为了时下地产业内普遍关心的话题。（教材引）看业内同行——学习对方万科地产万科作为最大房地产开发商，有很多值得别的房产开发公司学习的地方，不管是施工质量控制，成本控制等。而对于设计阶段成本优化与控制更让人影响深刻。控制每个开发项目的含钢量，苛刻的设定限值，不得超过限值。对于各地城市公司，如果有超过，则不发项目开工令，直到能达到目标要求为止。结构专业设计阶段控制什么成本...
