福州某地块市场调研分析 和开发行销建议福州是福建省省会和全省的政治、经济、文化中心，现辖5区 2 市 6 县，土地总面积为1.2 万平方公里， 其中城区面积1043平方公里， 建成区面积80 平方公里， 总人口 583.13 万人， 其中城区 145.40 万人，流动人口约50 万人。福州各项统计数据：2000 年全市商品房预售面积320.02M2 ，比增 11.4 ％预售金额94.84 亿元，比增27.15 ％全市商品房空置面积106 万 M2 ，下降 14.3 ％其中住宅空置面积48 万 M2 ，29.9 ％市区商品房平均价格2658 元 /M2 ，上升 5.43 ％1999 年5 月 国 务 院 正 式 批 准 的 “ 福 州 城 市 总 全 规 划（1995-2010 年）”，福州将建成中国东南沿海经贸中心，并向国际化大都市方向发展。作为福州城市总体规划的重要组成部份，福州将倾力打造CBD——即中央商务区。所谓的中央商务区，是集金融、贸易、专业服务、会展、酒店以及与其相配套的公寓、文化、娱乐和高档零售为一体，并配备完善便捷的交通通讯等现代基础设施和良好环境的城市商务活动的中枢，具有全方位、 高档次、高效率运作特征，在布局上，它是城市空间形态的象征，能突出城市景观和特有的识别性。去年 6 月福州三环路一期工程的启动，标志大福州中心城市雏形已成，建成后，福州城区面积将从目前的80 平方公里扩大到 170 平方公里。因此，而掀起一轮新的房地产开发建设高潮，那么福州的房市到底会朝什么方向发展，2002 年的市场又将是如何呢。一、福州房地产市场的构成与分布根据西方国家城市建设和房地产开发的经验，当城市化水平小于60％时，城市建设和房地产开发的地域方向主要是水平方向扩展，即向城市建成外围的郊区或沿道路两侧带状扩展，或“摊大饼”式地向外环状拓展，亦即所谓的“郊区城市化”。当城市化水平超过60％时，随着城市用地规模和人口规模的扩大，客观上要求中心区发挥出相应的规模郊应和集聚效应，城市空间扩展的方向表现出垂直方向，即“城市更新” 或再城市化的发展时期。目前，福州的城市化水平均在35％左右，但2001 年榕城房地产开发的地域结构折射出的特点有别传统意义上的城市化进程，城市化空间的扩展表现为水平方向和垂直方向交织进行的发展格局。按不同的市场要素，即土地资源、 相关环境资源、 开发规模、楼盘素质与整体价格水平等构成因素的不同，予以区分， 福州的地产从政府规划、商业价值、地理地段、生活配套、生活...
