发布出让公告编制出让文件地价评估确定出让底价编制、确定出让方案公布出让计划确定供地方式(1)(2)(3)(4)(5)办理土地登记核发《建设用地批准书》交付土地签订出让合同公布结果招拍挂实施(7)(8)(9)申请及资格审查(6)(10)招标拍卖挂牌协议一、土地信息的收集①现状图：落实地块的具体位置和周边情况。②规划设计条件：落实规划条件和了解限制性条件。③现场踏勘：对地块现状、地质条件详细了解。④了解周边配套情况：了解周边教育、商业、交通等情况。⑤了解该地块区域未来规划情况：了解地块所属区域未来规划，对项目开发的影响。二、土地初判①了解地块的上市方式和土地款：同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。②了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况：成本测算。③了解当地的房地产市场状况：产品形式、开发周期的安排。④了解周边配套情况：了解周边教育、商业、交通等情况。⑤了解该地块区域未来规划情况：了解地块所属区域未来规划，对项目开发的影响。三、土地深判可行性研究报告现状图、市场深度调研、项目最终定位、成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选、开发周期及付款计划、项目方案确定、现金流测算。四、寻找合作资金①项目招商报告（前期阶段）：区域宏微观市场研究、项目招商版盈利能力分析。②明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）：合作伙伴确定、合作方案确定、合作细节确定③引资（商业计划书）：签署战略合作协议④合作实施（实施阶段）：合作公司成立及相关手续办理土地获取阶段土地获取阶段五、投标摘牌①现状图：落实地块的具体位置和周边情况。②规划设计条件：落实规划条件和了解限制性条件。③现场踏勘：对地块现状、地质条件详细了解。④了解周边配套情况：了解周边教育、商业、交通等情况。⑤了解该地块区域未来规划情况：了解地块所属区域未来规划，对项目开发的影响。六、签订土地转让合同①确定用地图、桩点坐标、用地条件：交纳政府净收益，契税，交易费。七、用地规划许可证①土地出让合同②出让金、交易费交费证明八、确权①企业投资项目备案：办理房地产开发资质预审表、委托工程咨询资格机构编制申请报告、向项目备案机关提交申请报告②建设用地规划许可证③原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）④土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）⑤土地出让合同：⑥核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图⑦交费证明：缴纳土地费用⑧1：500现状地形图3份（反楼座）⑨详规国有土地使用权1.出让方式（1）招标（2）拍卖（3）挂牌（4）协议2.划拔方式3.承租方式(1)(2)(3)(4)取得国有土地使用权土地获取阶段九、办理土地证①土地出让合同：②交费证明：缴纳土地费用③建设用地规划许可证：④地籍图4份（薄膜图）：⑤土地登记申请书：⑥土地确权来源证明文件⑦申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明房地产发展的最关键的环节就是获得土地，在此阶段，会涉及到征地拆迁和安置补偿费等社会问题，风险较大。主要风险来源有土地产权不清风险、土地使用制度变化风险、征地开发风险等。1、土地产权不清风险。土地产权不清风险是由于土地的产权不清楚给房地产投资者带来损失的风险。土地产权不清，不仅给房地产开发商带来很多手续上的麻烦，而且有很多额外的损失，除了要花费额外人力、物力、财力等，有些还要诉诸法律，承担败诉后的经济风险，如我国经常出现的越权批地和非法出让土规划设计条件落实规划条件，了解限制性条件现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解。了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况了解该区域未来规划情况了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。土地初判了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况成本测算了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排土地深判可行性研究报告现状图市场深度调研项目最终定位成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选开发周期及付款计...
