房地产投资与房地产周期VIP免费

第4章房地产投资与房地产周期房地产投资分析第4章房地产投资与房地产周期4.4房地产周期运行规律4.3房地产周期的划分4.2房地产周期的类型4.1房地产周期的含义4.6房地产周期的影响因素4.5房地产周期特征4.7房地产周期投资的基本原则24.1房地产周期的含义房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象。表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段，循环往复的复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节。房地产投资分析34.2房地产周期的类型1．按照供求波动划分(需求周期和供给周期)2．按照波动时间长短划分(1)长周期;(2)短周期;(3)季节周期。3．按照投资角度划分(1)资产生命周期;(2)资产所有权周期;(3)资产组合周期;(4)资本支出周期;(5)资本化率周期;(6)营运支出周期;(7)租金率周期;(8)出租率周期;(9)房地产景气周期。4．按照所在区域范围划分(1)国际房地产周期;(2)国别房地产周期;(3)区域房地产周期。5．按照研究的视角划分(1)房地产经济周期;(2)房地产市场周期。6．按照影响房地产波动的因素划分(1)货币周期;(2)贸易周期。房地产投资分析44.3房地产周期的划分4.3.1房地产周期划分的主要指标(1)商品房价格指标；(2)房地产投资增长率指标；(3)商品房销售额增长率指标；(4)商品房销售面积的增长率指标；(5)建筑面积增长率指标；(6)房地产业从业人员增长率指标。房地产投资分析54.3.2周期指标计算方法(1)单指标法很难准确全面地反映真实情况(2)扩散指数法(DiffusionIndex)DI=扩张指标数/采用指标数缺点：它不能准确地反映波动的幅度(3)合成指数法缺点：可以克服前两者的不足，能较好地反映转折点和波动幅度，但它的指标选择和权重的确定较难。房地产投资分析64.4房地产周期运行规律4.4.1房地产周期运行阶段1．房地产周期的四阶段复苏、繁荣、衰退和萧条四个不同的阶段2．房地产循环的20个阶段房地产投资分析74.4.2房地产周期运行过程(1)复苏与增长阶段。(2)繁荣阶段。(3)危机与衰退阶段。(4)萧条阶段。房地产投资分析8房地产投资分析Diagram复苏阶段繁荣阶段衰退阶段萧条阶段1、供给严重过剩；2、需求开始缓慢增长；3、租金上涨；4、空置率达到顶峰。1、供给增加；2、需求疯狂增长，投资、投机和自用需求在短期内叠加；3、租金和房地产价格快速增加。4、空置率达到自然空置率水平。1、供给增加；2、需求结构发生变化，投机需求减少；3、租金和房地产价格由涨转向跌；4、空置率逐步增长达到新的自然空置率水平。1、供给新开工项目减少和停止；2、需求急速下降，自用需求观望。3、租金下降，房地产价格下降；4、空置率达到新的最高点。4.4.3房地产周期运行阶段特征9房地产投资分析4.5房地产周期特征循环性时滞性相似性重复性房地产周期具有以下几个特征104.6房地产周期的影响因素4.6.1宏观经济因素1．经济增长率2．国民收入水平3．宏观经济政策(1)财政政策(2)金融政策4．通货膨胀房地产投资分析114.6.2微观经济因素1．供求关系2．市场信息不对称3．市场主体心理因素4．房地产市场的运行特征5．房地产市场呈现不完全竞争和不完全开放的特征房地产投资分析124.7房地产周期投资的基本原则(1)顺势而为，买涨不买跌。(2)在下降往上升的拐点处购买，而不要在上升往下降的拐点处购买。(3)当政策信号明确时出手。(4)未雨绸缪，逆周期操作。(5)没有只涨不跌的房地产，也没有只跌不涨的房地产。房地产投资分析13