深圳市城市更新项目实操系列（二）一一工业用地历史遗留问题解决思路为了给经济发展提供土地资源，深圳市政府先后在 1992 年、2004 年进行了两次“国有化”行动，但因土地补偿不到位以及由此带来的“违建”、“抢建”现象，无形中造成了长期以来困扰深圳社会发展的历史遗留问题，而这在工业用地改造项目中影响尤甚。如何妥善解决项目用地及地上建筑物的历史遗留问题，往往成为工业用地升级改造项目能否顺利推进的关键。在实际操作中，借助城市更新解决历史遗留问题是深圳地区工业用地升级改造项目的主要途径；不过，随着商业竞争的白热化，不少工业用地项目的投资者正试图通过“引入产业+农地入市”等非城市更新的方式，寻找解决历史遗留问题的其他路径。一、深圳非农建设用地历史遗留问题概述（一）两次“土地国有化”的补偿未到位为了给城市发展提供用地保障，深圳市政府在 1992 年出台了《关于深圳经济特区农村城市化的暂行规定》，对原特区内的集体土地实行“统征”，转为国有用地；2003 年，深圳市委、市政府发布《关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》，把特区外的土地全部“转”为市政府发展储备用地。然而，由于对村集体、村民的补偿标准过低、不到位，上述“征地”、“转地”行动事实上并未得到当时的村集体及村民的承认。在性质上,原农村集体经济组织所属土地名义上虽为“国有土地”，但要真正实现流转，则需要完成对土地及地上建筑物、构筑物的补偿手续。（二）违法建筑的泛滥深圳地区的快速发展，催生了巨大的用地、用房需求。大多数集体经济组织出于招商、创收等考虑，与村外个人或企业签订用地协议，使用年限 50 年甚至更久一一事实上成了“以租代售”。土地实际使用人在取得“土地使用权”之后，多数未经合法报建手续就建起了各类建筑。这些违法建筑不但数量众多，而且承载着大量的产业。根据 2010 年深圳完成的农村城市化历史遗留问题违法建筑信息普查统计结果显示，全市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为 35.7 万栋，建筑面积 3.57 亿平方米，用地面积 131 平方公里，其中工业用地及地上建筑物占据相当大的比重。若要对如此规模的“违法建筑”尽数拆除，不但阻力重重，还会对当地经济的发展以及大量人口的生计造成负面影响。二、工业用地历史遗留问题处理的法律关系分析通过对工业用地历史遗留问题来龙去脉的梳理，我们认为：要处理好以上问题，首先需要理顺好项目用地上政府、原农村集体经济组织（以下简...
