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1Part1惠州市房地产市场分析2楼市的走势与城市的发展趋势紧密相连，在重新审视惠州楼市之前，先来看看惠州城市以及经济发展的趋势>惠州曾经是中国“烂尾楼”的代名词；>惠州曾经90年代初期经济硬着陆的受害者，被朱总理称为“三皮城市”，牛皮、肚皮、地皮，历史的承重包袱，制约了惠州过去10多年的发展；>随着深圳、东莞产业结构的转型以及当前逐步进入饱和发展的状态，惠州成为“挤出效应”的受益者，80年代看深圳、90年代看东莞，未来的10年看惠州将不是一个空洞概念，至少在珠江东岸发展轴线的城市群中作为明星城市是成立的。三十年河东三十年河西，时代变迁下，惠州这座城市应该得到充分的重视3惠州数据政治上的利好经济上的利好>2008年奥运火炬传递在惠州；>全国文明城市第一名；惠州央视被正面报导；>国务院《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》首次明确给惠州以归属珠三角的国家战略定位；>2010年省运会在惠州举行；>“深莞惠一体化”立案，城轨动工建设；深莞惠区号统一，断头路打通，区域融合；>石化产业、数码信息产业两个产业龙头拉动，中海壳牌以及中海炼油的大亚湾石化区产能规划为年产值3000亿，惠州数码年产值为1000亿。惠州偏重型的产业构成对深莞产业结构的补强意义重大。>承接深圳、东莞3000亿元产能转移。但今天，惠州有诸多来自政治层面以及经济层面上的利好支撑•第1位：世界银行最新出炉的《中国120个城市投资环境报告》，惠州排名第一。•全国第3位：市场环境竞争力名列全国200个大中城市的第3名。•全国第8位：商务经营基本要素竞争力名列全国200个大中城市第8位。•全球前10位：2009年《城市竞争力蓝皮书》中，在全球经济增长速度排名中，500个城市，惠州位列前10。4深莞惠经济总量的对比02000400060008000100001200014000200020012002200320042005200620072008人均GDP(美元)惠州东莞深圳0100020003000400050006000700080009000GDP总值(亿元)惠州东莞深圳>惠州的经济发展势头向好，08年超1200亿，预计2011年达1800亿元>惠州人均GDP近5000美元，是小康城市水平，百姓开始具备较强的购买力•表面上来看，惠州与东莞在GDP总量对比上差距仍比较明显，落后东莞4-5年；东莞井喷期是在2005年，其中房地产及固定资产投资贡献较大；在全球经济气候不发生根本逆转的情况下，惠州有机会迎来高涨，成为珠三角经济发展的明星城市。01000200030004000GDP总值(亿元)惠州东莞惠州271.4318.9357.4394.2439.2479526.6586.5686.5803.493511051290989.1东莞245.1294.7355.5412.8488578.4672.3947.511552182262531523703272019961997199819992000200120022003200420052006200720082009.1-951997年惠州被东莞超越2005年东莞GDP总量井喷惠州2010之后很可能迎来经济高涨期3212010后的惠州，有望迎来经济上的井喷6惠州楼市未来将进入品牌发展期未来惠州楼市逐步成熟，产品多元化、开发规模化、项目质素高端化。发展提升期—2006年至2009年发育成长期—2003年至2005年>代表性项目：东湖花园1-3区>特性：价低、品质低，产品单一，以多层住宅的形态出现。>客户：封闭型市场，本地自住客户萌芽起步期—2002年之前品牌发展期—2010以后>代表性项目：荷兰水乡、东方威尼斯、半岛1号、合生帝景湾、港惠新天地>特性：大盘涌现，产品趋向多元化，从低端到高端产品、从小户型到多层洋房、别墅到高层江景豪宅开始呈现，并且取得市场认可。楼市热点区域呈现并扩大化>客户：市场趋于开放，本地客户为主、深圳客户较为活跃>代表性项目：长湖苑、丽日百合、美地花园城>特性：建筑类型出现小高层；开始注重社区内的配套以及园林的规划;>客户：封闭型市场，本地客户>代表性项目：卓越项目、星河项目、佳兆业综合体、华贸综合体>特性：深圳品牌开发的进入并大举开发入市，产品素质全面提升。中高端产品在供应结构中占比加大>客户：惠州、深圳客户成为稳定的客户群。惠州楼市成交量逐年上涨020040060080010001200单位:万平方米惠州东莞深圳惠州81.88122132.1242.4358.5295.9349.4东莞165255.6321.9350.6541.1494406.1深圳899.91038901.1705.8500.4383.9577.62003200420052006200720082009.1-9成交量(万...