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第一部分：宏观市场第二部分：区域市场第三部分：解读客户宏观市场研究排屋市场研究高端住宅研究2008200920102011201220132014201520162017201820082009201020112012201320142015201620172018新增套数345053732333803263003482739734375853841328370221212583成交套数63085262024428122613594131513306034313451990313284840交易均价15894.6614513.1922434.5121153.4218032.4421664.0921493.7222434.4824907.431969.309999999943576.7450001500025000350004500055000250012500225003250042500摇号政策出台20082009201020112012201320142015201620172018供需比0.182814084915231.409854513302790.7226577522705110.4661977186311781.031986677003470.7930991090753510.8142344020220841.12290110118971.832569615791331.416210840377921.873790166473090.10.30.50.70.91.11.31.51.71.9供需平衡根据历年成交供需比来看，虽然09年供需比达到了1.4，但是单价依然没有较大的涨幅，原因为09年前市场较为冷淡，08年库存量较大；从往年的杭州商品房住宅市场的年成交量来看，整体供应呈下降趋势，经过16-17年火热的市场环境后，新增量远低于去化量，实现了市场均价巨幅增加，一举跨入4万+时代；国8条、国10条、国11条等房地产政策出台后，10-11年市场成交低迷限价、控网签等政策出台后，市场热度上涨杭州G20会议前期，市场热度再一次被点燃时隔5年后，杭州市场16年至18年，住宅市场均价实现巨幅增长平稳市场供小于求，单价跨过4万大关住宅市场供给逐年下降，需求量则呈上涨趋势¹ØÓÚʵʩÉÌƷס·¿¹«Ö¤Ò¡ºÅ¹«¿ªÏúÊÛ¹¤×÷µÄͨÖ杭州市场历年住宅面积段成交占比分析图70㎡以下70-90㎡90-120㎡120-140㎡140-180㎡180-220㎡220-260㎡260-300㎡300-350㎡350-400㎡400㎡以上0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年70-90㎡产品占比逐年下降，趋势下行90-180㎡的产品占比逐年上涨，趋势上行其中，120-140㎡型再改产品需求上涨明显；16年起，市场改善需求凸起住宅产品面积段配比变动明显；再改、舒适改善型产品占比增加2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1至4月2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年1至4月出让面积（万㎡）358.941399999999211.886140.2884210.0285320.5089226.59861123.860622184.846412211.28582595.060853楼面价（元/㎡）8723.488249.197926.978309.379999999969444.719999999989098.3699999999612418.1620475.6518386.5917855.092512522532525007500125001750022500164%历年土地出让分析图从土地市场来看，16年土地楼面价涨幅达到164%，这也支撑着17年成交均价达到4万；高楼面价的土地，使得开发商不得不把产品面积段拉大，提高溢价红利，90方刚需产品受客群承价能力较弱；6%10%8%9%7%8%14%10%8%4%3%12%210-250万250-300万300-350万350-400万400-450万450-500万500-600万600-700万700-800万800-900万900-1000万1000万以上17年住宅各面积段成交金额占比25%18%2017年住宅成交总价段分析图210-250万250-300万300-350万350-400万400-450万450-500万500-600万600-700万700-800万800-900万900-1000万1000万以上210-250万250-300万300-350万350-400万400-450万450-500万500-600万600-700万700-800万800-900万900-1000万1000万以上成交套数278139712899262318371800292218061197560335863成交均价25007.5628004.1528457.9130384.5932947.2135183.8939026.4741714.0343007.3839036.7939835.4353857.7250125022503250425050001500025000350004500055000占比20%占比29%从17年成交数据来看，500-700万级的产品成交套数占比达到了20%，但是该部分产品的成交金额占比却达到了25%，且单价高达3.9-4.3万/㎡，该部分产品面积段在130-166㎡；250-350万级的产品虽然在成交数量上为绝对的成交主力，但是该类型刚需产品溢价能力较弱，在成交金额占比中只达到18%；后期住宅市场产品发展趋向大面积、高单价方向发展，且面积段和单价成...