深圳商业地产环境研究报告

深圳市商业地产环境研究报告一、深圳市商业解析1、整体商业据统计，２００３年深圳生产总值（GDP）2860.51 亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。其中第一产业增加值 18.16 亿元，下降6.0%；第二产业增加值1685.37 亿元，增长 22.4%；第三产业增加值1156.98亿元，增长 10.7%。三次产业结构为0.6∶ 58.9∶40.5。按常住人口计算的人均GDP53887 元，同比增长 7.5%。按现行汇率计算， 本市生产总值 （ GDP）达到 345.58 亿美元， 人均 GDP6510 美元。全社会劳动生产率73199元，增长 3.9%。市场价格总体上略有上升。全年深圳居民消费价格总水平比上年上涨0.7%，其中服务项目上涨1.6%。娱乐教育文化用品及服务类上涨0.2%；居住类上涨5.0%。全年房屋销售价格总水平上涨2.2%，其中商品房上涨 2.4%，私房（二手楼房）上涨1.5%。全年房屋租赁价格总水平下降0.1%，其中，住宅下降1.4%，高标准写字楼上涨1.2% ，普通办公用房下降1.7%，商业用房下降0.6%，厂房仓库用房上涨1.8%。2、商圈目前，深圳商业呈多中心的发展格局，罗湖商业气氛浓郁，福田发展强劲，南山、龙岗、宝安后劲十足，已形成东门、华强北、人民南、深南中路、华侨城、南山、龙岗、宝安等八个较为成熟的商圈。此外，福田区的中心区、香蜜湖—农科中心—竹子林—车公庙两个商圈发展迅速，有望成为继华强北商圈后，福田区乃至整个深圳的重要商圈。3、业态经过改革开放20 余年的发展， 深圳已具备了零售业的各种业态。目前，各种零售业态呈现不同的发展态势，业态之间的相互融合是深圳零售业态发展的一个显著趋势，连锁经营是各业态发展的潮流。? 百货店传统业态的百货业在深圳发展较为成熟，但竞争激烈。以天虹、茂业、岁宝、太阳百货等为代表的中档百货占据百货业的主流地位；以友谊城、免税店等为代表的中高档百货是百货业态的组成部分；顶级百货在深圳尚处于初级阶段，仅有西武、天安、嘉汇勉强能达到这一档次，目前只有西武经营较好。顶级百货在深圳有一定的发展空间，但需在经营上下功夫。? 超市华润、百佳、惠康金田等为代表的标准超市风光不在。万佳进入华润后，停止了标准超市的发展，百佳也向大卖场转移，惠康金田已难见踪迹。在大型综合超市的挤压下，以日用品、食品为主的标准超市举步维艰。专业型超市尚有一定市场，如都都文具等。? 大型综合超市大型综合超市在深圳发展的势头强劲，目前已成为深圳最重要的一种零售业态。外资的沃尔玛、家乐福，本土的万...