以买卖合同作为借款担保的法律效力VIP专享

下载后可任意编辑以买卖合同作为借款担保的法律效力下载后可任意编辑“以买卖合同作为借款担保”的行为效力 2024 年第 12 期的《最高人民法院公报》登载了“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”（2024）民提字第 344号判决，有分析认为，该案通过“以房抵债”协议的特别约定，规避物权法对“流押”的禁止，得到了最高法的认可。但是，针对几乎完全相同的案情和法律关系，最高法机关刊《人民司法》2024 年第 16 期引用的“广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案”（2024）民提字第 135 号判决却做出了截然相反的结论。两份不同结论的判决引起的争论点是：以买卖合同作为借贷合同的担保，是否违法了法律、法规的禁止性规定。具体规定指《物权法》第 186 条“禁止流押”条款：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。禁止流押（质）旨在防止债权人利用优势地位损害债务人的利益，造成对抵押人实质上的不公平。在（2024）民提字第 135 号案交易模式下，债权人通过房地产买卖合同在债务到期之前就固定了担保物的价值，且由于预售登记的存在，债务人不可能另行通过交易途径实现担保物的市场价值，房地产买卖合同事实上达到了“流押（质）”契约的效果，有违强制性规定。在房屋买卖合同担保借贷合同这种交易模式下，将买卖合同的债权作为借款债权的担保，属于非典型担保。其担保物实际上是买卖合同标的物的物权，物权法“禁止流押（质）”的原则自然应一并适用于这种非典型的物的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第 24 条规定：下载后可任意编辑当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当根据民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 根据民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。根据该条第一款可知，在案件审理过程中，人民法院应当根据民间借贷法律关系审理房屋买卖合同纠纷，并向当事人释明变更诉求；也就是说，在案件审理过程中，对房屋买卖合同的效力不予认可。根据该条第二款可知，在...