1 第一部分项目定位策划报告一、区域背景调研分析1、区域现状作为烟台市东西两翼发展总战略框架中的东部新区，按照新城市格局规划的行政、文化、科学、教育和人居中心区，莱山区近几年的发展尽管差强人意，但变化还是主旋律。而06 年，随着莱山房地产板块的又一波升温，尤其是迎春大街两侧大量开发地块的陆续摘牌，年底几个大盘的陆续面市热销――莱山加快城市化进程，城市面貌将日新月异的口号得到了有力的佐证。据官方统计，至06 年底，莱山总人口达到25 万。其中新增人口主要为高等教育背景和有良好职业的中青年人。而区域浓厚的人文气息、新城市格局的科学规划、行政中心的向心力、以及优美舒适的居住环境-----这一切必将吸引大量的优质人群东进。商业上有所谓人流带商流，人气带商气一说：区域人口总量的变化，更重要的是人口结构的变化，自然带来对区内商业形态及商业格局的新需求！来看莱山的商业：多年来莱山的商业一直徘徊在满足居民基本生活所需的、单一功能的传统商业层面，而且多以简易零星的街边店为主，小型低档商业居多。比之莱山的居住环境，说商业晚了一个时代也不为过。原因何在呢？对此，我本人比较认可这样一种分析：并非商家眼盲，更并非当地居民没需求，原因还得从莱山的地域特点来找。作为带状海滨城市中更为狭长的行政区域，莱山20 多万的人口分散在条形的几个点上，难以集中，因此区域内似乎没有哪个点的商业能够辐射全区，而与老市区10 多公里的距离又使其辐射全市的可能性更渺茫。另外，莱山的开发是由沿海一线逐渐往西往南推进的，作为区内唯一商业主干道，迎春大街两侧的开发截止去年，还几乎一直都是家园一支独秀。再来看莱山的人口分布：石沟屯以北沿海一线高档住宅分布较为集中；再往南端，以烟大和工商学院为主体的大学城可为一个人口集中区；另外就是迎春大街两侧的居住片区—-- 这三个点应为区内人口密度较大的三个点，而且，后两者距离非常靠近，几乎可联成一片。2、区域发展趋势莱山未来的发展空间和可能的发展高度都是不争的事实。自去年开始，城市向东看－中心向东，财富向东等等的广告语遍布在烟台的各个醒目位置，每时每刻果断干脆地冲击着那些还固守着老城区观念的烟台人， 鼓动与诱惑着那些向往新的居住理念和生活方式的年轻人――有山有海有文化底蕴的莱山成为名副其实的城市新中心指日可待！作为城市功能的重要一环，莱山商业的变局和升级将会随时引爆，而迎春大街作为区内规划的唯一商业主...
