1 第一部分项目定位策划报告一、区域背景调研分析1、区域现状作为烟台市东西两翼发展总战略框架中的东部新区，按照新城市格局规划的行政、文化、科学、教育和人居中心区，莱山区近几年的发展尽管差强人意，但变化还是主旋律
而06 年，随着莱山房地产板块的又一波升温，尤其是迎春大街两侧大量开发地块的陆续摘牌，年底几个大盘的陆续面市热销――莱山加快城市化进程，城市面貌将日新月异的口号得到了有力的佐证
据官方统计，至06 年底，莱山总人口达到25 万
其中新增人口主要为高等教育背景和有良好职业的中青年人
而区域浓厚的人文气息、新城市格局的科学规划、行政中心的向心力、以及优美舒适的居住环境-----这一切必将吸引大量的优质人群东进
商业上有所谓人流带商流，人气带商气一说：区域人口总量的变化，更重要的是人口结构的变化，自然带来对区内商业形态及商业格局的新需求
来看莱山的商业：多年来莱山的商业一直徘徊在满足居民基本生活所需的、单一功能的传统商业层面，而且多以简易零星的街边店为主，小型低档商业居多
比之莱山的居住环境，说商业晚了一个时代也不为过
对此，我本人比较认可这样一种分析：并非商家眼盲，更并非当地居民没需求，原因还得从莱山的地域特点来找
作为带状海滨城市中更为狭长的行政区域，莱山20 多万的人口分散在条形的几个点上，难以集中，因此区域内似乎没有哪个点的商业能够辐射全区，而与老市区10 多公里的距离又使其辐射全市的可能性更渺茫
另外，莱山的开发是由沿海一线逐渐往西往南推进的，作为区内唯一商业主干道，迎春大街两侧的开发截止去年，还几乎一直都是家园一支独秀
再来看莱山的人口分布：石沟屯以北沿海一线高档住宅分布较为集中；再往南端，以烟大和工商学院为主体的大学城可为一个人口集中区；另外就是迎春大街两侧的居住片区—-- 这三个点应为区内人口密度较大的三个点，而且，后两者距离非常靠近，几乎可联
