划拨土地的转让、抵押与开发划拨是在我国计划经济制度下形成的，今后一定时期将长期存在的一种建设用地使用权取得方式。1990 年 5 月 19 日，国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，符合法定条件的划拨土地使用权可以转让、租赁与抵押，近 20 年来，已有大量的划拨土地经过出让程序进入房地产市场。随着建设用地招拍挂竞价出让方式的日趋深入，划拨土地使用权的流转方式亦发生质的变化。一、划拨土地流转方式的历史与现状梳理土地政策与法规可知，以《城市房地产管理法》实施为界限，划拨土地使用权的取得与流转可以分为两个阶段。第一阶段：《城市房地产管理法》实施之前，尤其是高度集中的计划经济时代，国家机关、企业事业单位或者其他经济组织的建设用地，不论是营利性，抑或公益性，一律以划拨方式无偿取得土地，国家不获取地租收入。改革开放以来，土地有偿使用制度在深圳等城市试点，之后在全国推行，以 1988 年 4 月 12 日《宪法》修正案通过、1988 年 12 月 29 日《土地管理法》修改为先导，国务院 1990年 5 月 19 日发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让制度；针对长期国家长期无偿供应土地，社会上存在大量划拨土地的现实，条例同时规定了划拨土地转让制度。为规范划拨土地使用权流转与登记，原国家土地管理局于 1992 年 2 月 24 日发布了《划拨土地使用权管理暂行办法》，于 1992 年 11 月 20 日发布了《关于划拨土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序的通知》。划拨土地流转程序可以归结为：1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人，突出用地性质的非公益性；2、需要经过有批准权的部门，即市、县人民政府土地管理部门批准；3、流转形式包括转让、出租、抵押；4、采用协议方式出让，由市、县土地管理部门与受让人订立出让合同，不采用招拍挂竞价方式;5、受让人需要补交土地使用权出让金或者转让人以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金；6、土地使用权转让后，受让人需要改变土地使用权出让合同规定内容的，应当征得所在地市、县人民政府土地管理部门同意，并按规定的审批权限经土地管理部门和城市规划部门批准，重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。第二阶段：1995 年 1 月 1 日《城市房地产管理法实施》至《物权法》要求经营性土地全面采用招拍挂竞价出让，...
