2020年武汉房地产市场深度分析报告2020年12月武汉新房市场：供求量供求量：疫得情冲击，供需双降，供求比高达1.22，供应节奏头重脚轻2020年受疫得情影响，武汉住宅供求均降。武汉全市住宅新增供应达2376.11万方，同比下降232.69万方，降幅10%。全市住宅成交1949.58万方，同比下降374.82万方，降幅达16%，但成交量仍稳居全国第一，供求比高达1.22。一季度受疫得情影响，供应暂停，随后政得府发布降低预售新政，二三季度房企加快工程进度，供应持续放量，库存高企，四季度供应有所放缓，以销售前期库存为主。武汉新房市场：成交价格时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月市场价格（元/㎡）15253/15975151791489514934149871615616360164381596816921环比3%疫情疫情-5%-2%0.3%0.4%8%1%1%-3%6%成交价：限价放松，住宅整体市场均价小幅稳步攀升，整体仍较平稳“”解封后，二季度开始住宅整体均价小步快跑，由1.52万/平到1.69万元/平，上涨千余元，涨幅达11%。12月武汉市新建商品住宅备案均价16078元/㎡，市场均价16921元/㎡，整体仍处于平稳态势。事实上，疫得情后为提振市场市场信心，市场上已有多盘突破限价，备案价呈上涨态势，价格管控有所放松。2019-2020年武汉住宅价格走势情况武汉新房市场：库存走势库存：供应持续放量，库存增速加快，出清周期11.24个月，远郊区域项目扎堆严重截止到今年12月，市场库存已达1825.33万方，环比增长4%，同比增长30%，去化周期11.24个月，疫得情影响加速市场下行，去化速度放缓，库存持续承压，平推持销常态化。分区来看，库存压力集中洪山、汉阳、新洲、东西湖等典型刚需区域，库存破150万方，其中洪山区库存主要集中在武昌南，虽库存量大，但去化周期短，无去化压力；反观，东西湖、新洲等远郊刚需板块，项目扎堆，客户分流严重，库存面临较大压力。图：2020武汉新建商品住宅各区库存去化走势图：武汉新建商品住宅库存去化走势武汉新房市场：成交结构成交结构：90-120㎡刚需产品仍为市场成交主力军，改善需求持续释放，后续具有一定上升空间2020年，面积段90-120㎡产品占据主力成交市场，占比高达57%，90㎡以下面积段受市场供应稀缺影响，近五年呈持续下滑态势，后续随着改善需求的进一步释放，120-140㎡以及140㎡以上面积段产品成交具有一定上升空间。图：2016-2020年武汉商品住宅成交面积段占比情况武汉新房市场：区域结构区域结构：置业回流主城区趋势明显，中心城区成交占比近3年首超6成12月，全市新建商品住宅总成交面积295.79万方，远城区成交占比31%，次中心城区占比26%，主城区成交占比43%。其中，远城区成交占比环比下降3%，次中心城区环比下降7%，主城区环比提升10%。2020年，置业回流主城区的趋势愈发明显。远城区成交占比由去年的44%，回落到如今39%左右；而次中心城区则由2018年年底的25%左右上升到30%；主城区最为明显，由2018年的19%上升到31%。图：2018-2020年武汉市新建商品住宅月度成交占比图：2016-2020年武汉新建商品住宅年度成交占比武汉新房市场：区域量价格局区域销售套数(套)销售面积(万㎡)销售价格(元/㎡)销售额(亿元)洪山区24862282.3115678442.6东湖高新区16718202.6617463353.9黄陂16707177.7810107179.69汉阳区16177197.917376343.86江夏14882168.0911679196.31硚口区14873123.5111994148.14东西湖区13340145.8312324179.72新洲11920129.11749496.75江岸区10917121.2118292221.71蔡甸830593.93903984.9江汉区650773.4221343156.7经开区516659.121058762.59青山区511755.51539685.45武昌区482867.3926737180.18汉南441751.32722537.08东湖风景210.51287121.45合计1747571949.59142142771.03区域成交：洪山住宅成交量领跑全市，东湖高新&黄陂包揽销量亚季军2020年，洪山区新建商品住宅成交24862套/282.31万方，领跑全市。东湖高新区成交16718套/202.66万方，排名第二；黄陂区成交16707套/177.78万方，排名第三。武汉新房市场：开盘去化开盘去化：平推常态化，年平均去化43%，持续中低水平徘徊，仅1成项目可开盘日光2020年，全市开盘654次，68次日光，日光盘占比10%，平均去化率43%，主城...
