１ 如何做好城市综合体的开发经营 城市综合体是一个庞大的系统工程。在城市综合体的开发过程中，受城市综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。 一、综合体定位 定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。都市综合体的定位与其他单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。 例如，英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦，是国际大都市，在国际金融业具有巨大影响力，因此，码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在都市综合体整体定位的前提下，开展综合体项目内各类物业的分项定位。 1．项目的整体定位 项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。 在都市综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是都市综合体项目的灵魂。在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内， ２ 个性化与情感化的倾向越来越明显。 图 1 建成的伦敦码头金融中心区 因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为都市综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与都市综合体内外的有机联系方式等方面对都市综合体进行一致性表现，使其真正起到都市文化中心的作用。 2．城市综合体分项定位 在城市综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。 1）城市综合体的定量研究 城市综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模。其主要物业通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。都市综合体开发从规划到完成一般需要5-10 年， ３ 甚至更长。因此，都市综合体中各物业的规模是动态的。以下以写字楼与商业定量为例说明： 图 2 日本六本木山标志性雕塑 商务物业（写字楼）定量，主要是通过市场调研、结合理论研究方法。零售商业定量，通过商业市场研究结合现状供需数据、用商圈计算与模分析模型判...
