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下载后可任意编辑青岛海信地产东营盈城项目后评估报告1下载后可任意编辑 东营【海信盈城】项目后评估报告东营盈城项目后评估工作小组二○○九年五月2下载后可任意编辑东营【海信盈城】项目后评估报告前言: 东营海信盈城项目于 7 月 9 日经过公开市场以拍卖的方式猎取土地, 并于 .05.08 正式动工, 至 6 月 20 日全面交付。基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的, 希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。目 录核心内容提要..........................................2【项目概况及评估综述】................................4【项目投资管理评估】..................................4【项目设计工作评估】..................................7【项目营销工作评估】.................................10【项目进度、 工程管理评估】..........................15【项目成本管理评估】.................................18案例汇总: ...........................................221下载后可任意编辑核心内容提要【投资管理评估】 东营海信盈城项目是海信地产东营公司首次以公开拍卖方式于 7 月 9 日在东营市国土资源局竞得的耿井 5 号地块项目。 该项目为海信地产在东营市的首个项目。经过彻底反思项当前期可研、 规划、 工程、 销售等开发各流程, 对于了解当地的建安成本、 建筑环境、 市场情况均具有重大的参考价值和意义。经过 3 年半的经营建设, 当前该项目已经基本销售完毕, 销售良好, 各项财务指标表现尚可, 项目的战略意义基本实现。其中的问题值得在今后的项目中进一步关注和讨论: 如何在可研、 规划和销售阶段客观合理的评价当地市场进展趋势、 价格承受能力、 客户喜好, 配置合理的物业类型比例, 从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。【财务管理评估】 该项目收入指标完成并不理想, 收入增幅低于成本增加幅度, 收入增加同比增长的营业税金冲抵收入增加带来的效益,导致营业利润下降。另外, 管理费用率、 营业费用率远超出公司的控制水平, 导致项目利润总额大幅度下降。【规划设计工作评估】 本项目位于东营西部旧城区与东部新城区交界处, 规划设计为多层及小高层住宅社区。规划设计工作过程中, 概念设计与市场定位相吻合, 充分挖掘项目的客观及主观优势, 并在规划设计、 户型设计、 立面设计、 景观设计、 卖场包装等方面...