不可抗力导致房屋毁损损失由谁承担？商品房买卖合同如何履行

下载后可任意编辑 不可抗力导致房屋毁损损失由谁承担？商品房买卖合同如何履行？ 2024 年 5 月 12 日，我国四川以及与四川交界的陕南、甘南部分地区发生了特大地震，造成了非常严重的人员伤亡和财产损失。汶川大地震后重建涉及许多法律问题，其中比较突出的是地震造成的房屋倒塌或损坏后房屋买卖中的法律问题，特别是商品房屋买卖过程中的损失由谁承担的问题。妥善解决这些问题对于灾后重建、对于权利保障、对于社会和谐都有重大意义。 地震导致商品房屋毁损、灭失之后，损失承担问题可以分为以下几种情况： 第一，商品房已经交付，并已经办理产权证，房屋损毁之后购房人尚欠房屋贷款。 这时由于商品房已经完成销售过程，风险应由购房人承担，但银行应当根据国家法律和政策适当减免购房人的贷款，同时取得损毁房屋的残值，特别是土地使用权，以减少银行的损失。 第二，商品房买卖中，买房人已经支付房款或部分房款，出卖人还没有交付房屋，房屋损毁后买房人要求履行合同或退款。 《合同法》第 142 条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”据此，假如房屋在交付使用之前在地震中损坏，损失应由售房者承担。 《合同法》第 117 条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”由于地震属于不可抗力的自然灾害，售房人不能交付房屋属于因不可抗力不能履行合同，除了退还已交付的房款之外，不承担违约赔偿的责任。在这种情况下可能引发的问题是售房者无力或临时无力偿还购房者的预付款。这个问题实际上已转化为债务关系，售房者应当在能力范围内尽快偿还；假如短时间不能偿还，应当与购房者协商偿还的期限和利息等事宜；假如根本无力偿还，应当根据《民法通则》《破产法》等相关法律处理。 第三，售房人已经交付房屋但还没有办理登记，房屋灭失或者严重毁损，买受人可以要求解除合同、退房退款。 根据《合同法》第 142 条规定，买卖中风险损失的责任承担在标的物交付时转移。但是，房屋属于不动产，根据《城市房地产管理法》第 36 条的规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”第 60 条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”房屋的所有权转移是以房屋权属登记为标...