园区中国【深度报告】产业园区:从传统模式到ＰPＰ的演变园区中国（parｋ_china）通告“2016中国产业地产３０强榜单”评选活动现已正式启动,报名、调研、合作事宜请添加微信ｓixdays6沟通。火花S-Parｋ毋庸置疑,中国已迎来ＰPP时代,这才是中国经济和产业园区领域的下一个风口。为了激活社会资本，降低政府负债，以及公共产品的供给效率,中国政府正在大规模的推进PＰP模式的发展。据估计,未来PPP的市场规模将以万亿计。而园区PPＰ,无疑是PPP这座皇冠上最璀璨的那颗明珠。无论就其复杂性还是系统性而言，园区ＰPP均冠绝其间，其既有基础设施PPＰ的共性,也有自身丰富而不可比拟的特性。我们认为，真正的园区ＰＰP，应该是策划和组合出来的PPP,而不是如既往的水务、环保、道路等领域按照既有套路简单操作的命题作文。而且在我们看来，园区PＰＰ是只属于中国的特有命题,全球来看,还没有真正精准的对标案例,而即便在国内，园区ＰPP也仅仅是刚刚起步，我们在辽宁、河北、湖南等地看到的很多所谓的园区PＰP仍然停留在基建ＢT层面。同时，存量园区PPＰ也应该是未来一个重要的命题。目前财政部主导的PPP思路与发改委有所不同,其更注重于多解决存量问题。存量的运营，既是一块令人谈之色变的烫手山芋，亦是园区PPＰ最为精髓之所在。眼下,饕餮盛宴已经开启,各路资本摩拳擦掌，机会与风险共存，混沌亟需明晰。众所周知,PＰP（公私伙伴关系）的优势在于它能整合更多的社会资源,既包括资本资源,也包括技术、专业、管理和人力资源，共同供给公共服务,以实现多元主体合作供给的新格局，并通过这种多元主体合作供给所必然带来的竞争来改进公共服务的供给质量和效率。尤其对于目前逐渐陷入困境的中国产业园区领域而言，PPP所带来的福音令人兴奋。在本次报告中,我们将简单梳理一下中国产业园区由传统模式向PPP模式的演变，并对园区PPＰ这颗明珠进行详细的分解与阐述。【一、中国产业园区运营的几种模式：】▎传统模式1:完全政府操控模式特点：政企一体，一个班子两块牌子,管委会直属管理运营案例:苏州高新区、北京经开区▎传统模式2:新加坡裕廊模式特点:政企分开，国有平台公司运营管理,相对市场化运作案例:蛇口工业区、苏州工业园、张江高科技园区、天津开发区▎传统模式3：二级开发运营模式特点：完全市场化操作,土地招拍挂，企业完全控制案例:联东集团、天安数码城、亿达集团、光谷联合▎创新模式1：华夏幸福式的BＯT向PPP过渡模式特点:政企合作，民营企业主导,类似特许经营权,更加市场化操作案例：华夏幸福产业新城、成都置信青羊工业园、万科前海企业公馆、重庆盈田▎创新模式２：PPP模式特点:政企契约式合作，捆绑运营,收益共享案例:宏泰发展廊坊龙河高新区、中信汕头滨海新区【二、华夏幸福模式、宏泰模式和中信滨海新城模式在PPP框架下的审视】在这里，我们还是要着重谈一下华夏幸福模式，目前这种模式已经入选了发改委的ＰPP项目库,并得到国务院的肯定和推广,华夏幸福正在南京溧水、秦皇岛、安徽六安舒城以及海外的印度哈里亚纳邦等地复制这种模式。通过华夏幸福最新的《南京市溧水区产业新城PＰP项目成交通知书》中,我们具体来看一下华夏幸福模式的分解框架,该项目已经被江苏省财政厅纳入到2015年度第二批PPP项目之列：该项目主要内容为华夏幸福负责区域内的土地整理投资、“六通一平”等基础设施建设、公共设施建设运营维护、产业发展服务、规划设计等咨询服务等工作；而溧水区政府以合作区域内产生各类收入，主要包括税收收入，土地使用权出让收入，非税收入,专项收入及专项基金的区级留成部分为来源进行政府购买服务的付费。合作期限届满，华夏幸福将交还产业新城项目相关资产及经营管理权。具体组成内容包括——基础设施及公共设施投资建设费用方面,应向公司支付的建设费用包括建设成本和投资回报两部分，投资回报按建设项目的总投资额的15%计算;土地整理投资费用方面，应向公司支付的土地整理费用包括土地整理成本和土地整理回报两部分,土地整理回报按土地整理成本的15%计算;当年产业发展服务费用方面,应向公司支付产业发展服务费用,当年产业发展服务费的总额,按照委托区域内入区项目当年...
