下载后可任意编辑商品房买卖合同无效房屋升值部分应归谁所有如皋市人民法院 许夕坤[案情介绍] 2000 年初如皋李某等向某房产公司购买商品房一套，此后购房户要求办理房产证一直未果，2024 年 6 月，房产公司通知李某等 16 户居民， 由于建房审批手续不合法，未能取得用地许可证，也一直未能补办，房屋买卖行为无效，要求将已经出售的十余套商住楼房全部收回，同时表示愿退还购房户当时的购房款 18 万元，房产公司下达限期搬离通知，经有相应资质的评估机构评估，此房现实际价值为 45 万余元。对房屋升值部分归谁所有双方存在争议，李某等十户面临被赶出赖以生存和生活的居住场所，同时只能拿到相当于现实房屋价值三分之一多一点的“赔偿”，无奈之下，将房产公司告上了法庭，要求法院确认房屋买卖合同无效，判令房产公司返还购房款及其利息，并根据现房屋的实际价值给予赔偿；在庭审中，房产公司承认在当时的卖房行为中存在着过错，同意表示在购房户交还房屋的前提下，返还购房款、但认为损害的赔偿应仅包括购房款和利息，而不应包括房屋的升值部分。[争议焦点] 上述案例中，房屋买卖合同无效后的关键问题是，房屋升值部分的归属问题。对无过错的受损方损害赔偿的范围应包括哪些？房屋升值部分算不算买房人的可得利益损失？[评析] 一、 一般合同的无效，损害赔偿范围如何确定 根据合同法相关理论，一般合同的损害赔偿范围根据合同是被解除还是被宣告无效、被撤销的不同而有所区别，前者大致应包括积极损失和可得利益损失的赔偿；而后者则仅限于对信赖利益损失的赔偿。 一般合同解除后的损害赔偿采纳完全赔偿原则，根据我国《合同法》113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。积极损失的赔偿也称为直接损失的赔偿，由于它是一种现实财产的直接损失，范围、数额较易确定，争议不大。但是，合同解除后的损害赔偿与合同无效、被撤销不同，合同解除并不当然具有溯及力，在不具有溯及力的情况下，合同本身是有效的，而可得利益的认定基于这种合同有效的前提下，无过错方完全有理由要求根据有效的...
