下载后可任意编辑商品房认购合同的性质及效力认定（山东元华律师事务所 周开勇）2024 年 6 月 18 日，孙某与某置业公司签订了《某商务区房屋认购合同》，约定购买该置业公司开发的商品房一套，协议载明了房屋的具体位置和房屋面积，协议内容还包括：1、本协议签订时乙方（孙某）支付甲方（某置业公司）定金 3 万元，该定金不退。2、主体封顶后七日内签订《商品房买卖合同》，逾期该房另行出售他人，乙方所交订金无条件没收。当工程竣工后，某置业公司通知孙某交房，孙某以其交付的房屋质量存在问题并且该楼盘的开发没有办理相应手续，无法办理产权登记为由拒绝受房，孙某向法院提起诉讼，认为该认购协议无效，主张返还定金及相应利息。本案主要有两个争议焦点：商品房认购合同的性质如何认定，该商品房认购合同的效力。关于第一个争议焦点，商品房认购合同的性质如何认定。目前，对于商品房认购合同的性质法律并没有明确地规定，在理论界与实务界也存在争议。主要有以下两种观点：第一种观点认为签订认购协议是订立商品房买卖合同（本约）的前期缔约过程，认购协议的性质为预约合同，是独立有效的合同；第二种观点认为认购协议一旦约定了合同的主要条款，例如合同价款、房屋位置、房屋面积、结构、交房期间、付款方式、违约责任等即为本约，即认为该合同名为认购合同，实为商品房买卖合同。笔者赞同第一种观点，认购协议应属于预约合同，与商品房买卖合同是预约与本约的关系。首先，预约合同约定的是当事人为将来订立本合同而订立的意向性合同，合同目的是将来签订商品房买卖合同，认购协议对双方的权利义务关系也作了约定。其次，从认购协议的订立过程来看，签订认购协议是双方真实意思表示，其内容已具备了合同的一般条款，是民事主体为设立民事法律关系而做出的民事法律行为。最后，预约合同当事人的义务是订立本约，当事人一方只能请求对方订立本合同（商品房买卖合同），而不能就下载后可任意编辑预约的本合同内容请求对方实际履行。具体到本案，孙某与某置业公司签订的《某商务区房屋认购合同》在性质上属于预约合同，是独立于本合同，即商品房买卖合同而存在的民事法律行为。第二个焦点，该商品房认购合同的效力如何。我们认为该合同具有独立性，并不受买卖合同是否签订及其效力的影响，虽然后续未能签订商品房买卖合同，即本合同，但该预约合同的要件是齐备的。合同的一般生效要件（实质要件）有三个：主体适格、意思表示真实、内...
