南京富思特创智地产价值链安徽萧县碧水星城项目营销策划【提案报告】谨呈：柏星置业2007.04.06此报告仅供客户内部使用。未经富思特的许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。南京富思特创智地产价值链我们对本地块的基本认知依附于城市大动脉的典型城市化开发项目典型的四线城市郊区大盘开发项目南京富思特创智地产价值链本案凤山板块南京富思特创智地产价值链营销上我们对本案的基本观点交通西路地产开发价值链的有力促成者萧县后续开发项目价格定位的风向标萧县区域、乃至皖北县级城市大盘开发的典型案例面临典型的四线城市开发课题俱备典型的政治经济学开发特征南京富思特创智地产价值链我们操盘的思路：问题：1、市场难点在哪里？2、市场契机在哪里？问题：1、产品的定位？2、产品的个性化定制问题：1、消费者在哪里？2、消费者有什么特征？三大因素决定项目的营销核心市场市场客群客群产品产品营销策略与推广南京富思特创智地产价值链PART1市场研究要点理解城市宏观大势背景萧县区域市场问卷简述南京富思特创智地产价值链萧县五大印象房地产开发起步迟城市面貌脏、乱、差房价偏低大盘跃进式发展impression经济缺乏活力南京富思特创智地产价值链宏观市场背景2007年全国市场供需两旺，房价涨幅增加土地开发活动增长有所减缓，但土地购置面积出现近5年来首次大幅增加，同时土地价格也快速上涨工，涨幅达到5年新高。房地产开发完成投资增幅逐月增加达到三年来新高，商品房新开工面积、施工面积、竣工面积的增幅均有所增加，以商品住宅新开工面积增加最快。08年初房价局部下挫，面临结构性调整。如果2008年宏观经济继续保持平衡较快增长，全国房价不会有大幅波动，但在从紧的货币政策影响下，全国房价涨幅将会下降。部分大城市面积短暂回挫的节点性调整。从长期看，我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变，房价长期上涨趋势未变。中期的房价走势取决于宏观经济和政策落实的力度。节后的五六月份及下半年的九十月份，将是明年市场的睛雨表今年节后，全国局部大城市出现了房价的异常波动，市场能否逐步趋于稳定，首行看今年五六月份的旺季市场能否平稳过渡（调控重点城市深圳的短期表现尤为重要。），另一点则看奥运之后中国经济的走向。如两个关键节点均能平稳过渡，09年的市场则会逐步趋于稳定。观点：长期看好、中期看政策、短期看深圳。南京富思特创智地产价值链未来市场我们信心的根源波型论断基本观点：中国经济的发展呈波型不平衡状，存在谷峰与谷底的不均衡态势正常运行状态，谷峰带动谷底运行谷峰遭遇阻力，则动力向谷低扩散地产开发更是具备一定的波型周期性宏观调控将是三四线城市风险中找机会的机遇发展年南京富思特创智地产价值链宿州区域市场背景砀山香港商城砀山人民西路多层、商铺、商铺11600～15400砀山紫鑫花园砀山人民西路多层、1400砀山丽都房产砀山人民西路多层、商铺多层1600、商铺12800砀山御都星城砀山新区政府旁多层均价1800萧县与砀山、灵壁、泗县同隶属宿州，宿州在皖北经济圈相对落后，农业占比很大，工业基础薄弱，经济格局不尽合理，主要工业产业为煤矿、罐头、白酒、编织业、造纸、化肥、水泥、农副产品等。萧县、砀山、灵壁、泗县在安徽县域经济排名中均较为靠后，经济发展较为类似。以砀山相比，两城市经济相当。且房地产市场较为类似，商铺的销售价格约在1.1-1.5万元之间，住宅市场大盘较小，砀山御都星城销售均价约1800元/平米，市中心或景观区较好的房源价格约在2200元/平米左右。具体如下：观点：萧县与砀山规模相当，发展轨迹极为类似，但供应量偏高，商业价相对较低。南京富思特创智地产价值链萧县房地产市场市场现状及特征1234房地产的起步较迟，刚性需求强烈由于房地产的发展起步较迟，自建房仍是目前城市的主要建筑载体，功能缺失，配套落后，制约城市的面貌与发展。但空虚的市场寓示着较大的需求与发展机会。跃进式发展，大盘提前出现一般县城的发展，中小楼盘的发展时间约占据到3-5年或更长，但萧县房地产市场完全由外来开发商主导，导致竞争提前上演，大盘提前出现。多层接受度前景较好，商铺类的需求较为强烈根据...
