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TableofContents宏观市场分析宏观市场分析11区域市场分析区域市场分析22本项目市场定位本项目市场定位33本项目公寓产品设计建本项目公寓产品设计建议议44税、费税、费税、费税、费行业规范行业规范行业规范行业规范金融政策金融政策金融政策金融政策增加供给增加供给增加供给增加供给引导需求引导需求引导需求引导需求政府调控政府调控宏观市场分宏观市场分析析20062006年是房地产“政策年”，一系列宏观年是房地产“政策年”，一系列宏观政策反应出政府对“控制房价、调整住房结政策反应出政府对“控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制、规范市场”构、加强土地控制、信贷控制、规范市场”的态度和决心。的态度和决心。【2006北京成交地块规划用途分析】3%6%67%24%居住商业办公公建成交地块规划用途分析规划用途地块数比例居住5766%商业2124%办公56%公建33%◆◆0606年共成交年共成交8686宗土地，成交总占地面积宗土地，成交总占地面积799.44799.44万平方米，总建面万平方米，总建面884.67884.67万平米，万平米，成成交土地中规划为居住用地的约占总量交土地中规划为居住用地的约占总量66%66%、商业约占、商业约占24%24%、办公约占、办公约占6%6%，成交，成交地块地块仍以居住用地为主；仍以居住用地为主；◆◆供应地块中住宅商业比约为供应地块中住宅商业比约为33：：11。。020406080100120140160020406080100120140北京土地市场供应情况(万平米)2005年2006年2007年1-3月份从土地市场供应区域来看，目前土地供应趋势集中在大兴、房山、怀柔、密云及延庆等郊区及从土地市场供应区域来看，目前土地供应趋势集中在大兴、房山、怀柔、密云及延庆等郊区及远郊区县，城市郊区化趋势明显。远郊区县，城市郊区化趋势明显。从土地市场供应数量来看，从土地市场供应数量来看，0606年约年约800800万平米的供应体量约为万平米的供应体量约为0505年土年土地供应的地供应的22倍，从倍，从0707年一季度土地年一季度土地供应情况来看，供应情况来看，0707年土地供应体量年土地供应体量延续延续0606年的供给趋势，且供应集中年的供给趋势，且供应集中在大兴、昌平区域。在大兴、昌平区域。从土地市场供应数量来看，从土地市场供应数量来看，0606年约年约800800万平米的供应体量约为万平米的供应体量约为0505年土年土地供应的地供应的22倍，从倍，从0707年一季度土地年一季度土地供应情况来看，供应情况来看，0707年土地供应体量年土地供应体量延续延续0606年的供给趋势，且供应集中年的供给趋势，且供应集中在大兴、昌平区域。在大兴、昌平区域。30-90万70%70%20%20%10%10%年收入10万以上家庭年收入3-10万家庭年收入在年收入在33万元以下家庭万元以下家庭9090万以上万以上家庭年收入房价10%10%75%75%住宅房价结构住宅房价结构15%15%30万元以下北京居民家庭收入结构（数据来源：北京市统计局）北京家庭收入与住宅价格比较分析北京家庭收入与住宅价格比较分析74%20%6%外来人口占相当比例，目前外地务工、经商人员已达到20％。并成逐年递增趋势。北京常住人口结构北京常住人口结构购房以自用为主购房以自用为主投资型消费不断上升投资型消费不断上升购房目的购房目的49%36%2%3%10%满足居住改善居住为他人购买商住投资1、北京将进入消费稳定增长期，并能长时间保持消费活力。2、北京的大规模城市建设给北京房地产行业带来巨大市场机会及利润空间。3、二三级市场的影响–二手房存量大，随城区价格上扬和供应量紧缩，必将更加活跃。–二、三级市场的活跃，不会抑制一级市场的销售情况，相反，会带动一级市场，形成联动。–二手房市场将冲击低档住房市场，置业升级将给中高档住宅带来更大的购买需求。4、2008奥运的影响–新增奥运场馆将制造多个住宅新区。–奥运带动京城北部购房热点地区更加升温，进一步拉大南北差距。5、政府宏观政策频出，通过行政手段规范市场，增加供给，引导需求，宏观调控对房地产市场的影响将在近期逐渐释放。且随着房价的“且调且涨”，政府必将加大政策执行力度。宏观市场走势宏观市场走势区域市场区域市场分析分析BDABDA区域解区域解码码政策支持BDA新城时代从中...