房地产企业财务管理之——财务分析时间：2021年5月2序：缘分是-营业外收入生活是-持续经营爱情是-无形资产结婚是-合并报表爱人是-实收资本吵架是-坏帐准备暗恋是-收不回的呆帐回忆是-财务分析一、财务分析定义及分析方法二、企业偿债能力分析三、企业营运能力分析四、企业盈利能力分析五、综合分析及应用目录4什么是财务分析在财务报告基础上，对财务报表数据进行进一步加工、整理、比较、分析解释和评价企业财务状况是否健全，经营成果是否优良等发现企业管理中存在的问题和经营面临的困难为财务预测、决策和计划提供有用信息减少了对预感、猜测和直觉的依赖，减少决策的不确定性5财务分析的目的，因利益相关者不同而不同投资者：–最关注的是投资回报的大小和风险承担的高低；–分析盈利能力还要分析企业整体财务状况债权人：–短期债券人通过流动比率、速动比率等指标关注企业短期偿债能力–长期债权人在短期偿债能力基础上，更多考虑企业发展方向等综合盈利能力政府：–把握和判断企业是否依法经营、依法纳税，维护正常、公平的市场秩序，保证国家经济政策、法规和有关制度的有效秩序经营者：–要求对企业财务的各个方面进行全方位的分析与评价，以获得企业的整体财务状况和经营成果方面信息，以改进企业经营管理，做出正确的经营和财务决策6财务分析的基本方法一、比较分析法：是将同一个经济指标在不同时期的执行结果进行对比，揭示差异和矛盾的一种方法–与本企业历史比，称“趋势分析”–与同类企业比，称“横向比较”–与预算比，称“差异分析”二、比率分析法：是将某些彼此之间存在一定关系财务指标进行对照，计算有关比率，并据以确定经济活动程度的分析方法–相关比率分析，以两个相互联系但又不同的财务指标进行对比。例如，产权比率是负债与所有者权益的比值，通过该指标可以了解权益对负债的保障程度。–构成比率分析，用某项财务指标的某个部分数据与该项指标的总体数据进行对比，考察总体中某个部分的形成与安排是否合理，例如对资产构成进行动态分析时，需要计算流动资产、固定资产的比重–效率比率分析，指某项财务指标的所得与所费的比率，反应企业投入产出的关系，评价企业经济效益，例如销售利润率、投资报酬率等7运用比率分析法的注意项运用比率分析法的注意项1、指标之间的相关性2、指标对比口径的一致性3、衡量标准的科学性财务比率的计算是比较简单，但是对它进行说明和解释是相当复杂和困难的分析的核心问题在于解释原因，并不断深化，寻找最直接的原因财务分析是个研究过程，分析的越具体、越深入，则越有价值。如果仅仅是计算出来财务比率而不进行分析，那么什么也说明不了8财务分析的基本方法三、因素分析法：是依据分析指标与其影响因素的关系，从数量上确定各因素对分析指标影响方向和影响程度的一种方法–差额分析法。例如，固定资产净值增减变动的原因分析，可以分解为原值变化和折旧变化两部分–指标分解法。例如，总资产净利率的分析，可分解为总资产周转率和销售净利率的乘积–连环替代法。依次用分析值替代标准值，测定各因素对财务指标影响。–定基替代法。分别用分析值替代标准值，测定各因素对财务指标的影响。9一、财务分析定义及分析方法二、企业偿债能力分析三、企业营运能力分析四、企业盈利能力分析五、综合分析及应用目录10偿债能力分析的意义在企业的资本利润高于借入资本的利息时，举债经营能够通过财务杠杆作用获得杠杆收益，即利用负债融资可以获得高收益但举债的同时，也会使企业面临财务风险，企业有可能因经营不善、资金周转困难丧失偿债能力偿债能力是企业生存的前提，是企业发展的基础，企业偿债能力的大小，对企业管理者、投资者、债权人等都至关重要12311短期偿债能力短期偿债能力是指以其流动资产支付流动负债的能力，所以又称为支付能力。企业能否及时偿付到期的流动负债，是反应企业财务状况好坏的标志。所以，对短期偿债能力的分析主要侧重于研究企业流动资产与流动负债的关系以及资产变现速度的快慢。流动资产：包括现金或银行存款、短期投资、应收帐款、应收票据、存货、预付费用等...
