下载后可任意编辑房地产合作开发合同的本质特征、合同无效及合同的变性上海建纬（长沙）律师事务所 杨东升 关于房地产的合作开发，自 2005 年 8 月 1 日起施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“司法解释”）做了详细的规定。一、 房地产合作开发及房地产合作开发合同（一）房地产合作开发1、房地产合作开发的含义房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目的行为。2、房地产合作开发的表现形式实践中，主要有以下方式：一是通过组建具有独立法人资格的项目公司开发；二是通过非项目公司型的合作开发，包括“联建”和“参建” 3、房地产合作开发的特征1、合作主体的复杂性。2、合作方式的多样性。3、法律效力的不确定性。（二）房地产合作开发合同 1、房地产合作开发合同的含义 根据司法解释第十四条的规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。 2、房地产合作开发合同的本质特征 （1）房地产合作开发并不要求合作的各方均具有房地产开发的资质，只要其中一方具有房地产开发的资质即可。 （2）房地产合作开发并不要求合作的各方均共同参加房地产经营。 （3）房地产合作开发要求合作各方必须共同投资、共享利润、共担风险。下载后可任意编辑二、合作开发房地产合同无效的情形合作开发房地产合同的效力受制于合作方的房地产开发经营资质和合作方用于投资的土地使用权的权属状况。具体表现为：1、合作各方均不具有房地产开发经营资质的，合作开发房地产合同无效。司法解释第十五条第二款规定：当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。2、划拨土地未经批准合作开发的无效司法解释第十六条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。三、房地产合作开发合同的“变性”对房地产合作开发的认定，要严格把握其本质特征，不能仅看其合同名称，更应当把握合同的实质。现实中，名义打着房地...
