创业投资大厦项目可行性研究报告融利广场策划部2019年3月6日目录第一章项目概况第二章市场分析第三章项目定位第四章收益测算第五章风险评估PART1项目概况第一章项目概况--规划信息第一章项目概况--经济技术指标物业类别写字楼曾用名瑞邦国际占地面积19813㎡建筑面积80592㎡（地上57352㎡，地下23239㎡）整层建面约1990㎡建筑高度99.95米停车位574个（含地上10个）电梯12部产权年限50年绿化率25%楼层地上27层（商业裙楼3+1层，地下3层）层高3.6米原开发商济南中强置业有限公司项目地址历城区工业南路114号第一章项目概况--基本信息项目总建面8万平米，以“多首创、纯商务”为基点，旨在打造济南商务旗舰，引领济南高档写字楼潮流。项目与济南长途汽车东站毗邻，配套齐全，交通极为便捷。项目处于历下-历城行政区域交界地段，随着片区改造升级，发展潜力巨大。项目打造济南首座全生态写字楼：1500㎡的绿地广场、10000㎡的市政绿化公园、两公里的沿河生态长廊；隔层配备80㎡室内生态休闲区，将阳光、绿色、空气引进写字楼，并引进国际级新风系统，保证写字楼内部恒温、恒湿、恒氧。第一章项目概况--小结PART2市场分析鼎峰中心和瑞广场东环国际广场普利商务中心三庆枫润大厦华强广场中建文化广场中润世纪广场广厦聚隆广场第二章市场分析--区域写字楼分布二、区域写字楼市场概况区域写字楼特征简表类别区域项目本案距离特征租客构成老商圈历下区银座数码广场2km作为传统老商圈，打造济南高端数码电子中心。写字楼以网络、信息、数码、科技公司为主华强广场2km历城区东环国际广场500m传统老商圈，毗邻洪楼商圈，商业配套成熟以中小企业为主，涵盖管理、信息、教育、咨询公司等。部分一层为银行、金融等机构新商圈历下区和瑞广场800m5A级中高端写字楼，楼下配套商业，交通便捷，功能完备目前写字楼租客入住率较低，以新兴轻资产、科技公司为主鼎峰中心400m历城区广厦聚隆广场2km洪楼传统老商圈，配套极为成熟未交付，预计以中高端企业为主分析：1.本案为历城-历下区交界城乡结合部。目前片区待拆迁改造，配套待升级，交通便捷，潜力巨大。2.项目北临洪楼商圈2公里，该商圈覆盖企业多为以东环国际广场为代表的中小企业为主。南接新兴和瑞-鼎峰商圈。该区域覆盖以鼎峰中心为主的中高端企业。由于地缘及交通因素，两商圈对本案冲击较大。第二章市场分析--区域写字楼特征鼎峰中心和瑞广场东环国际广场普利商务中心1342第二章市场分析--个案分析和瑞广场东环国际广场普利商务中心鼎峰中心第二章市场分析--竞品区位项目鼎峰中心和瑞广场普利商务中心东环国际广场项目简介五星级酒店、顶级写字楼、特色商业街区于一身中高档写字楼，C栋2万平米双层商业，融合串联，配套齐全紧邻本案，综合性服务，满足商务人群和居住人群的双重需求距本案400米，片区内体量最大的商业综合体，庞大体量能将辐射范围扩至最大地理位置历下区二环东路与解放路交汇处历下区二环东路与和平路交汇处历下区工业南路102号历城区东二环中段(二环东路3966号物业状况建筑面积：77000平方米建筑形式：写字楼、三层商业建筑面积：80711平米建筑形式：两栋写字楼、双层商业建筑面积：6万平米建筑形式：独栋写字楼总建筑面积:15万余平米建筑形式：4栋写字楼经营定位经营模式：销售档次定位：中高档目标可群：历下-历城区办公人群经营模式：销售不佳转自持档次定位：中高档目标可群：周边居住办公人群经营模式：只租不售档次定位：中档目标可群：项目及周边居住办公人群经营模式：只租不售档次定位：中档目标可群：历下-历城区办公人群主力商户未交付，预计以中高端企业为主以中小企业为主以私企、小企业为主。主要为酒店、银行、美容、教育机构以中小企业为主，涵盖管理公司、信息公司、教育公司、咨询公司等。部分一层为银行、金融等机构经营状况2019年底交付经营状况：一般空置率：50%经营状况：较好空置率：5%经营状况：良好空置率：12%租金水平预计2-3.5元/平/天2-3元/平/天1.8-2.2元/平/天1.3-1.5元/平/天第二章市场分析--个案分析第二章市场分析--小结区域位置：本案为历下-历城区交界区域，片区亟待整治改造升级。...
