1南京国睿科技园项目可行性研究报告整体思路Part1宏观背景分析城市概况/城市经济/城市规划Part2房地产市场分析南京房地产市场总体分析/区域房地产市场特征分析Part3总体分析与初步定位宗地分析/价格定位/经济测算城市概况/城市印象3南京是江苏省省会，长三角中心城市，南京都市圈核心城市，国际级交通枢纽、通信枢纽和科创中心，中国科教第三城城市性质——国家24个计划单列市之一，国家级区域中心，江苏省省会，中国科教第三城，全国重要的政治、军事、科教、文化、航运、经济和金融中心，国家综合交通枢纽、通信枢纽和科技创新中心，南京都市圈核心城市。城市规模——现南京市辖11区，82个街道办事处，18个镇，全市实际总面积6622平方公里。沿运河发展轴沿江发展轴杭州都市圈苏锡常都市圈上海大都市圈宁波都市圈南京都市圈长三角区域示意图南京在中国南京行政区位图城市概况/城市文化4公元前156年，汉武帝刘彻登基。其时，汉朝开疆拓土，击溃匈奴、东并朝鲜、南诛百越、西愈葱岭，征服大宛，奠定了中华疆域版图。自此中原乃为霸主。公元229年，孙权一袭汉人的彪悍作风，一统江东，建立大吴，入主金陵。自此，南京开始站上了历史的高地。公元317年，司马睿传承中原正统定都建康，抗拒北方十六国。南京成为了汉人镇守中原的据点。江左之地氏族林立，才子辈出。公元420年，南朝开始，凡历宋、齐、梁、陈四朝。江南经发展，汉文化得以传承。南京延续华夏正统，已经成为了中原核心，皇气汇聚之地。公元1127年，南宋南迁之际，宋徽宗第九子康王赵构在应天府南京继承大宋皇位。从东吴开始，南京便是帝王之地皇道之所、天赐之府。公元1368年，汉人的最后一个王朝，由朱元璋在南京建立。以此可见，南京对于汉人的传统文化传承的重要性。公元1912年，封建统治结束，汉人终于重新当家作主，在南京建立民国政府。虎踞龙盘，王气氤氲，南京为中国知名的“六朝古都”“十朝都会”“江南佳丽地，金陵帝王州”南京已有2500年的建城历史，与西安、洛阳、北京并称“四大古都”。城市概况/城市人口5南京常住人口821万，外来人口占比五分之一，总人口增长趋于稳定，江宁人口基数高，但密度低总人口——现南京市辖11区，截止2014年底，常住人口821万人，增长趋缓，人口趋于稳定；人口结构——截止2014年底，户籍人口648万人，外来人口173万人，其中鼓楼区、江宁区人口最多。县/市/区面积（平方公里）人口（万人）县/市/区面积（平方公里）人口（万人）县/市/区面积（平方公里）人口（万人）玄武区80.9766.2建邺区82.746.4六合区1485.592.58秦淮区49.2104.2雨花台134.640.13栖霞区381.8865.45鼓楼区53.1131.37浦口区912.372.49江宁区1572.9115.56南京2009-2013年常住人口走势南京2009-2013年户籍人口与外来人口走势6城市经济/GDP南京宏观经济走势良好，2014年GDP总量达8820亿，年均增长约10.1%南京人均GDP为107545元，江宁凭借产业优势，GDP总量是全市唯一一个突破千亿的行政区从人均GDP看房地产市场，表明南京楼市已进入减缓发展阶段，以改善型需求为主南京2009-2013年GDP走势南京2009-2013年人均GDP走势2013年南京市各区GDP总量对比（亿元）注：数据来源于南京市统计局发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP5170—64636463—2585025800—5170051700以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重半稳定发展，以质量为主，数量和质量并重缓慢发展，综合发展型国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定一个地区房地产市场的发展阶段城市经济/产业结构2014年，南京产业结构比例为2.5:41.7:55.8，以现代服务业为主导的产业结构，但二产比例仍相对较高现已形成电子信息、石油化工、汽车制造、钢铁四大城市支柱产业知名本土企业有苏宁、雨润、南钢、南汽等南京2014年产业结构电子信息石油化工汽车制造钢铁2.555.841.778南京2009-2013年固定资产走势南京2009-2013年社零总额走势城市经济/投资与消费由于青奥会的召开，各项基建设施陆续竣工。固定资产投资——2014年固定资...
