一 、 轻 资 产 运 营 【 案 例 八 十 一 】 铜 锣 湾 超 限 站【 基 本 概 况 】 截 至 2005 年 ， 国 内 各 地 上 马 的 MALL 多 达 百 余 家 ， 但 运 营 商 们 往 往 都 局 限 于 一 隅 。 被 手 头 的 几个 项 目 "深 度 套 牢 "。 而 唯 有 铜 锣 湾 "快 马 轻 刀 "， 在 以 旋 风 般 的 速 度 进 行 着 全 国 性 布 局 。 铜 锣 湾 的 奥秘 在 于 它 独 特 的 商 业 模 式 选 择 。 MALL 是 一 个 专 业 而 复 杂 的 系 统 。 除 了 房 产 开 发 ， 还 涉 及 到 定 位 、 招 商 、 功 能 区 规 划 、 系 统 管理 、 业 主 品 位 筛 选 等 各 方 面 的 整 体 融 合 ， 跨 足 36 个 行 业 ， 其 运 营 比 单 纯 的 物 业 或纯 粹的 百 货商 店要复 杂 得多 。 国 外运 营 商 运 作MALL， 总是 一 板一 眼， 先从买地 开 始， 设计、 规 划 、 施工、 招 商 ，一 个 项 目 少说也要5 年 。 最近几 年 . 随着 商 业 地 产 概 念的 炙手 可热， 国 内 许多 实力雄厚的 房 地 产 开发 商 也纷纷涉 足 MALL ， 基 本 上 就是 照搬了 国 外的 模 式 。 这种标准模 式 看起来理 所当然。 但 弱点是 致命的 ：一 是 投资 太大， 一 个 MALL 动辄投资 十 几 亿甚至 几 十 亿元；二是 周期太长， 实现盈亏平衡至 少要5 年 ， 要收回全 部投资 就得十 几 年 甚至 几 十 年 。 要让MALL 在 全 国 连锁， 没有 比 尔， 盖茨的 钱袋和愚公移山的 耐心， 谁都 投不起， 谁也等 不及 。"所有 的 开 发 都 要我做， 做一 个 就头 破血流了 ， 我这一 辈子能 做成三个 就不错了 。 "铜 锣 湾 总裁陈智决定 给这个 行 业 换种"玩法"----每个 城市都 不缺在 建和建好的 商 业 地 产 。 而 合 理 规 划 、 快 速 招 商 ，最终为MALL 带来人气和客流的 专 业 能 力才最稀缺。 很快 开 发 商 们 发 现， 坐在 谈判桌对面 的 陈智尽管 资 本 实力不如自己， 却比 自己还 "牛"。 "商 业地 产 要求独 立一 栋或度 身定 做。 首层必须高过5. 8 米， 给人以 ...
