1 总论2007 年 5 月 10 日，在公司领导要求下，对扬州市“珠宝城”项目（以下简称：本项目，仅提供了资料） ，进行编制了本次投资评估报告。本项目选址在吉林省扬州， “珠宝城”小区改造工程，东至解放路；西至胜利路；南至环城街；北至和平街；占地13.10 万 m2。其中居民房屋及道路占地11 万 m2，胜利小学占地 2.1 万 m2。拆迁户 1576 户，拆迁房屋面积7.2744 万 m2，（有照 7.0944万 m2，无照 0.18 万 m2）分三期建设，其中一期：南环路以南、春光路以东、公伊路以西、苇子沟农田以北，动迁户185 户，建筑面积5.626 万 m2，电线厂１ .2375 万m2，学校 3.5 万 m2。资料显示：胜利小学及电线厂改制动迁完成后，方可进行该项目的整体开发，该项目为拟建设用地，待动迁完成后，将依法按照程序实行招标、拍卖、挂牌进行出让。扬州类似本项目物业现价格水平，为单价：1250 元/m2。扬州市区面积 32 平方公里，人口26 万。近几年来，投资20 多亿元人民币，用于旧城改造和完美城市总体功能。数据表明，扬州为吉林省县级市，房产开发还处在刚刚起步阶段，人口仅26 万，城市规模较小，直径仅有5-6 公里，开发的物业具有规模的还没有，房屋交易还处在仅有的公房的基础上，物业价格还较低，本项目地理位置在环城以南，为旧城改造项目，需要大量的动迁同时，还要对电线厂及胜利小学进行置换，存在很多的不确定性。原项目是上海星房地产开发有限公司进行开发的，目前资料里无法显示项目进行的程度如何。建议对本项目深入调研分析后再作决策。本项目自 2002 年开始筹划， 2006 年正大集团曾经注资5000 万元，半年后决意退出，同时，项目融资银行催讨贷款，项目前景值得深思，同时，本项目在市场、政策、财务等方面亦面临投资风险。2 项目概况本项目位于江苏省扬州西南，江阳西路与润阳中路一带，共分为9 个地块，编号依次为 01-09 地块，规划红线内总面积544 亩。其中， 01-05 地块紧邻江阳西路，规划为商业用地， 总面积约 262 亩，使用年限 40 年；06-09 地块位于 01-05 地块的南部，有规划道路分隔，规划为工业用地，总面积约282 亩，使用年限 50 年。本项目修建性详细规划尚未获得扬州规划局的最终批复，按照设计图纸的统计数据，本项目建筑面积及分布如表2-1 所示：表 2-1 土地及建筑面积汇总表地块工程名称用地面积土地性质设计面积已开发（m2）（m2）01 珠宝文化广场30,991 商业45,0...
