精品资料可编辑昆明寻甸高尔夫项目价格定位、产品构成建议及初步投资分析2010 年 12 月 8 日精品资料可编辑本文将在前期提供的针对本项目的市场调研报告和总体定位与策划报告的基础上对项目的价格定位、产品构成、项目投资回报分析及其它相关前期重要事项进行针对性的全面分析和说明，作为贵公司 下一阶段工作的参考。本文内容虽经本公司认真审核，但本公司不保证其绝对正确；本文不构成任何合同的任何条款。前 言精品资料可编辑本章节将主要对本项目的价格定位进行测算，作为项目产品构成、成本投入及市场推广的重要参考。本测算主要采用价格比较法，即采样具有可比性的项目，对影响价格的因素进行修正和平衡后得出本项目的参考价格；成本利润法的定价方法将在后面的经济测算中加以分析。对于市场的宏观变化所带来的价格影响，在本文中将暂不考虑，将在持续的跟踪中及时加以报告和说明。一 价格定位精品资料可编辑1.1 重点参考项目基本市场数据分析本项目作为一个中高端的高尔夫项目，在寻甸当地市场没有可参照项目，未来的价格和推广也必定是超越当地市场的，综合考虑与本项目的可比性，选取春城湖畔、春城海岸、温泉山谷（高尔夫项目）及保利宁湖峰境（郊县新城区中高端综合项目）作为样本。以下只针对各项目的联排（或双拼）别墅以及公寓部分的市场状况加以分析。（单位：平方米、元 / 平方米、万元、%）项目名称主力面积主力单价范围主力总价范围销售率备注春城湖畔140-16084-12016,000-18,00013,000-15,000230-280120-1702530最新一期球王别墅区的情况，今年10 月底开盘；联排别墅送两个个人球证，公寓送一个个人球证；公寓为装修房。春城海岸104-15845-989,100-11,5008,100-10,200110-16040-908590用地性质为商业；没有联排别墅，取双拼别墅作为参考；双拼和公寓均送一个个人球证；公寓为装修房。温泉山谷129-17753-836,500-7,8005,500-6,200100-13035-5010050公寓有装修也有不装修的，此为不装修价格；公寓有一半被团购，故此价格高于正常合理的市场价格。保利宁湖峰境245-257102-1497,500-9,0004,500-5,000190-23050-705565最新一期为今年10 月份开盘。（注：所有数据上行为联排（双拼）别墅，下行为公寓。）精品资料可编辑综上可见，昆明目前市场上高端度假别墅中联排别墅的主力面积范围主要集中在120-160平方米这个区域内，而居家性产品的面积则相对要大；产品主力总价区间分布在120-150万以及 200-250万两个区间。前者主...
