中国房地产发展历程刘伟伟2017.8.17发展历程概述01政企历程02市场历程03企业历程04目录CONTENTS住宅演变0501章节PART发展历程概述发展阶段萌芽起步阶段探索调整阶段快速发展阶段全面调整阶段回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30多年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。发展历程概述1958-19791979-19801980-1991改革开展前从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。理论突破1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年4月邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想。试点与起步1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段萌芽起步阶段1991-199319931993-19971998炒作与土地泡沫第一次房地产调控制度红利释放低迷与调整非理性炒作与调整推进阶段探索调整阶段1998-2008历经1993年后数年的沉寂，房地产行业迎来了快速发展。市场回暖1999-2000快速涨幅2000-2002全面繁荣2002-2004持续繁荣与调控2004-2007快速发展阶段TEXTHERE2009至2011应急与投机催生房地产大泡沫，政府持续调控2012至2013市场回暖，调控加强2014至2015调控阶段与去库存2016至今新一轮价格上涨与调控全面调整阶段政企历程02章节PART土地市场制度的改革，为房地产市场的发展提供了一个重要的前提。改革的实质是从土地的无偿划拨到有偿使用，当时进行这么一个改革是一个理论上的突破，把土地的所有权和使用权可以分离，所有权是为国家所有，使用权可以出让。土地市场制度改革标志1987年新中国土地拍卖“第一槌”住房制度改革，实际上是为房地产市场的发展提供了一个广阔的市场前景。1998年7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。住房制度改革1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。立竿见影2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。调控文件密度加大，但房价一路坚挺。旨在打击投机行为的交易税收不仅没有控制房价，反而转嫁了成本，加大了新房市场的市场需求。密集的调控政策难以撼动房价高攀。收效寥寥1998年政府政策催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。推波助澜随着社会经济形势的变换发展，政府房地产政策调整进入全面调控阶段。支持或者抑制房地产价格的政策愈加完备多样，利于政府监控管理房地产行业发展。新常态调控政策市场历程03章节PART土地制度住房分配制度招拍挂。。。制度环境人口结构人口流动婚娶风俗住宅观念社会环境经济发展速速国民收入发展预期经济环境影响因素萌芽阶段泡沫阶段调整阶段黄金时代白银时代12345制度藩篱渐渐破除，生产要素初步释放.疯狂发展，泡沫破裂制度红利进一步释放，发展爆发期降临迅速壮大，利润丰厚.全面调整暴利时代结束，稳健调整迎来新阶段市场阶段01城市化需求0203投资性需求改善性需求保障性需求廉租房、经济适用房。。。市场需求041987年占GDP3%2013年占GDP5.85%2007年占GDP4.77%2016年占GDP6.5%.行业规模强者恒强局面凸显，企业集中度继续上升竞争态势分化加剧，市场集中度加剧品牌辨识度凸显细分市场的竞争加剧SOHO中国、万科、碧桂园等民营企业；保利地产、中海、天鸿等国企；外资企业跃跃欲试（限外令）“三足鼎立”格局不同梯队的差距进一步拉大.行业的准入门槛变高竞争状况企业历程04章节PART万科1234恒大碧桂园保利经过三十余年发展，房地产行业已然成为国民经济支柱性行业，期间各类企业你方唱罢我登台，走到今日强者林立不乏代表，结合2017年地产行业评测排名选取如下企业分析：管理模式运营水平开发模式战略转型企业历程1;Series1;4.3;31%2;Series1;5.6;41%3;Series1;3.8;28%集团化式管理“3+X”战略区域总...
