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物 业公司经营审计大全 一、审计重点 （一）核实收入。 1.物管代收代缴的手续费收入。 2.小区装修准入及其他盈利性服务准入。 3.公共部位广告收入（还有进小区做产品临时促销上缴的准入费用等）。 4.停车费（长租、临停）收入。此处易滋生舞弊，关注免费停车券采购、盖章、发放、回收、留存等管理过程中的管理漏洞。 5.闲置用房（仓库等）的租金收入。此处易滋生舞弊，闲置用房管理（登记造册、钥匙保管）、租赁、租赁费收缴不相容职务未分离，私自收取租赁费等。 6.物业费、能耗费、垃圾清运费等收入核实。 7.水电费代收代缴差价收入。 8.商业房出租收入截流问题（常出现不相容职务未分离，私自收取租金挪作它用。租赁合同商户名称、收取资金银行账户、租赁发票抬头不一致）。 9.快递业务入小区收入（如蜂巢柜等）截流。 10.住改商情况（是否多缴纳费用给下面人 员 ）。 11.对 于 违 规 建 筑 是否存在 多缴纳整 改费用（电话 访 问） 12.收垃圾准入单 位缴费情况。 13.工程维修收入等。 （二）评价各种管理的内部控制健全、适当性。 写字楼或小区物业管理包括： 1.客服 2.保洁 3.安全 4.绿化 5.停车场（含停车券、发票等管理） 6.电梯 7.公共标识系统 8.配套服务 9.工程维修 10.投诉处理 11.信息化（控制、异常抬杆情况） 12.合同（外包合同） 13.台账 14.团队建设（重点为客服、保安培训） 15.税务（代扣代缴税务问题） 16.会计核算（收入确认方法） 商业综合体物业管理（除写字楼物业管理外） 1.运营管理 2.企划管理 3.招商管理 （三）客户满意度调查 （四）物业费收缴率 二、审计方法 1.采用流程图法、穿行测试等方法评价相关内部控制是否健全、适当？ 2.问卷调查法。在服务满意度调查问卷中增加相关事项，如费用收缴类别或方式，是否有仓库租赁？对包括客服、工程维修、保洁、商业配套、绿化工程、公共标示指引、投诉处理、安全管理等各种满意度评价。 3.访谈法。和各业务重点业务人员访谈，深入业务一线，将财务数据还原业务实质。 4.观察法。观察物业管辖范围内客服、电梯、保洁、监控视频、仓库等情况。 5.分析性复核程序。比较、比率、趋势分析发现异常。分析性复核，分析一段期间费用收取是否与物业面积及收费标准相匹配，有无异常波动；对异常事项予以关注；若有水电燃气费用代收取，则将此类费用于物业管理费单独区分进行分析； 6.检查法等。 三、物业公司常见涉税疑问...