美国房地产投资信托基金（ REITs） 90年代以来，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts, 以下简称REITs）在美国迅猛发展，像一颗冉冉升起的新星，魅力无穷，在房地产界和投资界引起很大反响，逐步成为商业房地产投资的主流。越来越多的房地产通过REITs实现证券化，像沃尔吗、洛克菲勒中心、甚至连监狱等政府的房地产都纷纷通过证券化，成为公众产权。 一、 REITs的定义 提起写字楼、商场、酒店等商业房地产投资，普通老百姓一般都认为这是富豪才能涉足的投资领域，与自己无缘，因为老百姓那点钱只够买一个平方米或几个平方米面积的房地产。要使小投资者投资房地产的愿望成为现实，唯一的办法是将大家的资金聚集在一起才有可能。REITs就是一个把众多投资者的资金集合在一起，由专门管理机构操作，独立的机构监管，专事商业房地产投资，并将所得收益由出资者按投资比例进行分配的基金。 REITs是美国国会 1960年参照共同投资基金的形式立法创立的。其目的是为了给小投资者提供一个参与大规模商业房地产投资的机会，使所有对房地产投资有兴趣的投资者，不受资金的限制和地域的限制，都有机会参与房地产投资。 （一）REITs的法律定义 REITs的法律定义出现在美国《国内税收法》第856~860章（the Internal Revenue Code，Sec.856 to 860）。其地位成立的资格条件可以简单概括为如下几点： 1、REITs的结构要求 （1）REITs是一个由董事会或由受托人管理的公司、信托基金或者协会； （2）其所有权益是由可以转让的股票、产权证书或受益凭证来体现的； （3）是美国国内注册的独立核算法人实体； （4）不能是任何形式的金融机构（如银行、互助储蓄银行、合作银行、国内建筑与信托协会，以及其它储蓄机构）或保险公司； （5）必须由 100名以上股东（包括个人股东和法人股东）组成； （6）在每一纳税年度的最后半年内,5名或更少的人所占的份额不能超过全部股份的50%(俗语为：5-50规则）； （7）REITs应在缴税年度的全年内满足 1-4项要求，在至少 335天内满足第 5项要求, 在整个下半年满足第 6项要求。但，在 REITs成立的第一年，可以不满足第 5项和第 6项要求。 2、REITs的资产要求 （1）总资产的 75%以上是由房地产资产（包括房地产权益、房地产抵押权益、在其他REITs中的股份、土地及附着物的权益等）、现金（包括应收现金帐目）或政府债券组成； （2）所持有任何一个企业发行的证券价值，不超过REITs自身...
