各种用途土地价格评估技术要点（一）主要用途土地价格评估技术要点1、居住（普通居住、高档公寓、独立别墅）用地的评估评估居住用地地价时，主要技术要点有：（1）客观合理的选择影响居住用地地价的影响因素居住用地受环境条件、交通条件、市政配套设施等因素影响比较大。（2）估价方法选择宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法；对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。♦居住用地的出让和转让案例比较多，尤其是房地产交易市场比较发育、成熟、规范的区域，适宜选用市场比较法评估地价。♦居住房屋的交易量大且类型多样，既有房屋的出售信息，也有房屋的出租信息，适宜选用剩余法评估地价。♦全国各地大多数县（市），甚至乡镇均已完成基准地价的测算工作。（3）估价技术要点及处理方法A、评估别墅等独立住宅用地，重点分析：城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政经融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度、间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。首选市场比较法，如极具特殊性则不以采用。B、评估高档公寓用地，重点分析：居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。首选市场比较法，辅之以受益还原法、假设开发法、基准地价系数修正法。C、评估普通居住用地，重点分析：城镇人口数量与家庭规模、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、交通便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、地形及地质条件等因素对地价的影响。首选市场比较法，辅之以受益还原法、假设开发法、基准地价系数修正法。对新开发土地可以用成本逼近法。D、对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。2、工业用地评估（1）客观合理的选择影响居住用地地价的影响因素工业用地受交通条件、相关产业的配套与集聚、产业政策、产业结构、基础设施状况、环境状况、城市规划等因素影响比较大。（2）估价方法选择♦宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法；在特殊情况下也可采用收益还原法。♦由于工业用地涉及的行业比较多，非标准厂房多，造价及市场售价相差也比较大，不宜采用剩余法评估。（3）估价技术要点及处理方法A、投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应考虑不同工业行业的投资风险、资...
