本报告是严格保密的。08北京·真正的考验刚刚开始——2019北京房地产市场走势分析本报告是严格保密的。分析路径23市场现状变化未来趋势预测在路上2019年底，北京房地产市场在政策下的即时反应考虑哪些因素？它们产生了什么影响？我们走在一条什么样的路上？1本报告是严格保密的。市场变动2019年底……市场究竟发生了什么？本报告是严格保密的。一级市场：土地流标，开发商拿地激情不再；二级市场：楼盘价格由“不降”到“暗降”再到“明降”；上门量下降，客户观望态度加重；成交量整体下降；2019年底，看到的是：Q:这些情况和前几月的深圳相似，那么，接下去，北京会出现和深圳一样的房价跌落么?三级市场：各大中介缩减分店数量；本报告是严格保密的。朝阳来广营乡清河营村１＃地流标（12月份）；顺义五块低价住宅用地流标；广渠路15#地块流标；……细看北京市场12月土地成交总量（㎡）占全年土地总成交量的29.4%；取地方式日趋丰富，开发商联合拿地（中鸿/城建、春光/大地），从事土地一级开发的开发商后续进行二级开发（甄氏、鲁能等），品牌开发商拿地（华润）国有大型非房地产企业（国华置业）；进入1月以来，全面从紧的货币政策使得开发商取得贷款的难度越来越大，土地开发的后续成本越来越高；大幅高价地块出现流拍，开发商拿地日趋谨慎土地流标，开发商谨慎拿地一级市场本报告是严格保密的。全年城区供地主要集中在朝阳与丰台区，周边供应主要集中在昌平，顺义，大兴区域；土地供应向外偏移的趋势明显，五环外土地供应占到七成以上，城市边缘地区将成为未来城市热点。城市外围中小体量，较低地价的地块，因其运作风险较小而越来越受到开发商的重视。高价的“明星”地块（广渠路15#流标）则被开发商回避，出现流标；一级市场土地供应外围渐成热点，运作风险较小地块受到发展商青睐，开发商的取地热情有所减缓本报告是严格保密的。一级市场地价上升，市场转淡，各类开发商采取不同取地策略规避风险上市公司万科、金地等上市公司在取地上逐渐趋于保守，加快土地的开发运转速度，甚至愿意放弃一定的利润率，保证现金流。大型非地产专业企业一般考虑前期运作地块，如鲁能做顺义马坡组团的一级开发，后续拿地也针对这一区域展开。地产专业企业龙湖大肆取地，特别是一些“两限地”；“两限地”虽然利润率低，但是，定向销售，安全系数高，保证公司基本的现金流转。中小公司采取观望策略，北京大批项目公司被注销。后续无项目跟进。“一内一外”策略市内核心地块仍被看好——首开西直门地块，拆迁成本直线上升仍不愿放弃；外围低价地块成为新宠——开发风险小，未来发展前景值得预期。本报告是严格保密的。通过05、06、07年价格变动情况拟合比对发现，07年前三季度涨幅超过了05、06年；价格走势维持在上升通道中，“9.28”政策出台后，价格增速明显放缓二级市场2005-2007年北京房地产项目价格走势020004000600080001000012345678910112005年2006年2007年07年上半年的楼市价格的跨越式抬升直接导致了07年后期，频繁的房地产打压政策的出台；随着政策的颁布，特别是“9.28”货币信贷政策的实施，遏制了房价的高速增长，楼盘价格回归到平稳上升的通道当中。本报告是严格保密的。城市住宅类产品中，顶级住宅价格依然坚挺，其他各类项目均采取一定的价格杠杆或促销手段二级市场各项目的监控数据表明，从12月中旬开始，部分项目成交均价出现下降。如：星河湾，金都杭城，泛海国际，珠江帝景……从项目调查情况来看：顶级豪宅无降价情况，成交数量稳定，稳居高端；（银泰11月成交6套，御金台……）其它项目降价的主要目的为：降低风险，保证现金回流。其中少数为低成本，高利润率的尾盘项目：韦伯国际韦伯国际，2019年7月初次上市，上市价12500元/平米，近期尾盘开盘价24500元/平米，降价到22000元/平米，仍保持高涨幅；更多的是因开发商资金计划限制的项目，如：星河湾、soho公馆、master领寓等，出现或明或暗的降价。以“报起步价”的方式促进销售；变精装为毛坯，降低入市价格；价值附赠；一次性付款折扣；本报告是严格保密的。亚北别墅区大部分项目处于供应真空区，受...
