东莞市莞城区富雅豪庭项目立项可行性研究报告投资策划中心2011年4月14日•本次汇报主要从市场分析、地块分析以及经济分析三个维度对项目可行性进行研判；•报告中经济测算的基础数据参考万科运河东1号项目基础数据；项目区位项目区位项目位置概述项目位置概述地块位于东莞市莞城区南部，为规划中的莞城新城区公里，项目位于莞城地块位于东莞市莞城区南部，为规划中的莞城新城区公里，项目位于莞城区运河路东面，交通通达性较好，紧邻环城路，通过环城路区运河路东面，交通通达性较好，紧邻环城路，通过环城路1010分钟车程可分钟车程可达莞城中心、南城鸿福商圈，达莞城中心、南城鸿福商圈，1515分钟可达常莞城中心及黄旗山板块，分钟可达常莞城中心及黄旗山板块，55分分钟可以上钟可以上107107国道国道。占地面积：占地面积：29679.6029679.60㎡㎡所取得的经济技术指标：所取得的经济技术指标：（（11）容积率）容积率:≤4.5:≤4.5；；（（22）高度≤）高度≤75m,≤2375m,≤23层；层；（（33）密度：裙楼≤）密度：裙楼≤38%38%、塔楼≤、塔楼≤2525用地性质：商住用地用地性质：商住用地使用年限：使用年限：7070（自（自20012001年年1111月月1212日至日至20712071年年1111月月1212日）日）转让金额：人民币转让金额：人民币2200022000万元，按总建面积万元，按总建面积132795132795㎡折算楼面地价㎡折算楼面地价1656.691656.69元元//㎡。㎡。注：注：•（（11）占地面积此为红线图面积，用地规划许可证上的面积为）占地面积此为红线图面积，用地规划许可证上的面积为29510.0029510.00㎡㎡•（（22）此价格包括委托国土交易中心的挂牌转让费、拆迁费等）此价格包括委托国土交易中心的挂牌转让费、拆迁费等•（（33）目前取得的经济技术指标较为苛刻，同时满足容积率容积率≤）目前取得的经济技术指标较为苛刻，同时满足容积率容积率≤4.54.5、高度≤、高度≤75m,75m,且≤且≤2323层、密度：裙楼≤层、密度：裙楼≤38%38%且塔楼≤且塔楼≤2525存在操作上的困难。存在操作上的困难。项目概况项目概况PARTPART11莞城区概况莞城区概况莞城区概况莞城区概况莞城区位于东莞市北部偏西，是东莞市政治、经济、文化的中心，莞城区位于东莞市北部偏西，是东莞市政治、经济、文化的中心，交通四通八达。全区面积交通四通八达。全区面积13.513.5平方公里，户籍人日平方公里，户籍人日14.8514.85万人，外来万人，外来人口人口6.46.4万多人。万多人。15001500多年的悠久历史，广东四大名园之首的“可园”、多年的悠久历史，广东四大名园之首的“可园”、600600多年历多年历史的“西城楼”、“却金碑”等，大力改造旧城区，保留具有岭南特史的“西城楼”、“却金碑”等，大力改造旧城区，保留具有岭南特色的古街道，色的古街道，莞城区把外向型经济和民营经济、第三产业作为发展经济重点，是莞城区把外向型经济和民营经济、第三产业作为发展经济重点，是东莞城区的商贸业中心：沃尔玛、家乐福、百佳、大和等外资大型超东莞城区的商贸业中心：沃尔玛、家乐福、百佳、大和等外资大型超市争奇斗艳，展现了开放城市的繁华风采。市争奇斗艳，展现了开放城市的繁华风采。GDPGDP增长增长莞城莞城20102010年年GDPGDP为为119.78119.78亿元，同比增长亿元，同比增长10.45%10.45%；工业总产值；工业总产值99.0699.06亿亿元，增长元，增长35.4%35.4%；税收额；税收额24.8724.87亿元，其中地税亿元，其中地税19.1619.16亿元；全年出口亿元；全年出口6.16.1亿亿美元，增长美元，增长39.4%39.4%；实际利用外资；实际利用外资33303330万美元，增长万美元，增长75.1%75.1%；消费总额；消费总额118.118.1414亿元，增长亿元，增长18.7%18.7%。莞城的工业总产值约。莞城的工业总产值约9999亿元，在全市仅处于中等水平，亿元，在全市仅处于中等水平，但莞城工业用地的含金量和集约化非常高。据统计，莞城是全市单位面积土地但莞城工业用地的含金量和集约化非常高。据统计，莞城是全市单位面积土地产出最高的镇街，每平方公里财政贡献度为产出最高的镇街，每平方公里财政贡献度为61366136万元，工业用地产出率也是万元，...
