一 个 房 地 产 项 目 开 发 的 整 个 流 程 大 体 上 包 括 1 0 个 阶 段 。 （一 ）开 发 商提出开 发 设想是整 个 房 地 产 项 目 开 发 的 起点 在市场经济体 制条件下，开 发 设想是房 地 产 开 发 商最关键的 一 项工作，从这项 工作起，整 个 房 地 产 项 目 开 发 就进入了状态。开 发设想是否准确地 反映了市场的 需要，将决定未来整 个 房 地 产 项 目开 发 的 成败。这需要房 地 产 开 发 商认真研究房 地 产 市场的 变化趋势，确定不同地 段 的 发 展前景，把握不同项 目 的 市场需求状况。 （二）可行性研究是房 地 产 项 目 开 发 的 第二步，也是非常关键的一 步 开 发 商提出了设想，但这种设想究竟有没有真正的 市场前景，需要进行可行性研究。可行性研究是房 地 产 项 目 开 发 不可缺少的 一个 阶 段 。政府是否批准此项 目 立项 ，银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的 结果。进行可行性研究，就可能有两种结果：一 是可行性研究表明这个 设想不可行，那么即使开 发 商不同意，这个 项 目 开 发 的 全过程 实际上 就结束了；二是可行性研究表明这个 设想可行，则不出意外，这个 项 目 就可以一 直进行到最后的 阶 段 。目 前，在我国忽视可行性研究，或者将可行性研究当成一 种形式的 风气，在房 地 产 项 目 开 发 领域还相当浓厚，这造成了空置率居高不下等一 系列恶果，需要政府认真对待。 （三）申请项 目 用地 是房 地 产 开 发 的 第三步，也是正式启动项 目开 发 的 第一 步 土地是所有建筑的基础，申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国，由于人多地少，土地资源成为极为稀缺的资源，对许多开发商来说，拿到土地才是最关键的一步，有了土地就有了开发的全部条件，有土地就不愁项目赚不到钱。因此，在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式，划拨土地太多，冲击了正常的土地市场的运行，目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地，绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上，从原土地使用者（即原来占有国有土地的国有企事业单位）获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后 ，要到建设 行政 主管 部门备 案 ，领 取 《 房地产开发项目手 ...
