不动产善意取得的适用条件 刘 俊 提要：在审判实践中，经常会遇到夫妻一方擅自处分共有房屋的情况，由此产生了许多问题，案件的审理涉及夫妻共有财产的范围、日常家事代理权、共有财产的善意取得及婚内赔偿等多方面的问题，但法律在对夫妻双方所享有的房产权利予以保护的同时，市场经济所需求的交易秩序、交易规则也日趋受到重视。当保护房产共有人的利益与维护善意第三人权益、维护交易安全发生冲突时，善意取得制度是否有其适用的空间?因此，我们有必要进行重新审视，从理论上对此加以探讨。 一、案例 李某与王某系夫妻关系，于2000 年购买了某小区某幢305 室房屋(建筑面积83m2)，登记于王某名下，由双方共同居住。2005 年 3 月 6 日，因家庭矛盾，双方发生纠纷，进行争吵，以致夫妻感情不和。6 月 6 日，王某与张某联系，商量将房屋以12 万元价格卖给张某。商谈过程中，王某出示了房屋所有权证，带张某实地察看了房屋，并谎称其妻李某同意出卖房屋。在房管部门办理产权变更登记手续时，王某提交了房屋所有权证、结婚证、伪造李某签名的出售房屋委托书等。1 个月后，此事被李某发现，找张某要房，被张某拒绝。李某以王某为被告，张某为第三人，向人民法院起诉，要求确认房屋买卖合同无效，由张某返还房屋。 二、对本案的几种处理意见 对本案如何处理，形成了几种不同的观点。 第一种意见认为，305 室是李某、王某的夫妻共有财产，在夫妻关系存续期间，不分份额，共同享有所有权。王某处分夫妻共同共有财产，未经其配偶同意，侵犯了李某的房屋所有权，王某与张某的房屋买卖无效; 第二种意见认为，305 室房屋产权登记在王某名下，在房屋买卖合同签订过程中张某有充分的理由相信305 室房屋产权属王某所有，王某有权处分，交易过程中也尽了适当的注意，依据物权公示原则确认房屋买卖关系有效; 第三种意见认为，对共同共有的财产进行处分，应当由共同共有人一致进行，一方擅自处分，原则上应属无效;但是如果第三人是善意、有偿取得的，应当依照善意取得的原理，确认该买卖关系成立，保护善意第三人的合法利益。本案的第三人张某对于买卖房屋是善意的，且交付了房屋款，取得了买卖的房屋，办理了房屋所有权转移手续，买卖关系成立，应认定买卖关系有效，李某的损失可向王某另行主张。 第一种观点从无权处分的角度着力保护共有人的权利，第二种观点根据物权公示原则侧重维护财产交易安全，均有一定的法律落脚点和适用上的合理...
