不良资产尽职调查清单 一、抵押物现场尽调关注点 1、通过实地走访，调查抵押物现状和基本情况 • 经营现状（用于经营的抵押物会带来稳定的收入、也有希望被经营者购买） • 建造的特定背景（如物权法生效之前订立的集资 • 建房的内部协议，涉及多方，而且不能用物权法规制） • 面积（使用面积和公摊面积） • 位置（周边有无地铁口、商业区、学区、医院等使不动产增值的设施，或是噪声、空气污染源等使不动产贬值的因素） • 目前该抵押物是否正在被租赁？出租率是多少？租金和租赁条款如何？如果要求提前退租，租户是否会同意退租？需要支付给租户多少费用？如果租户不对债务方支付租金，是否对其他方支付？其他方与债务该公司有无关联关系？ • 抵押物是否存在物理缺陷 。 如有,相 应 修 理费用是多少？ • 有无可能对抵押物存在争议的其他人？比如所有权争议或建筑工程纠纷？ 2、通过实地走访，核实书面尽调得知的情况： • 在得知抵押权的抵押登记情况和抵押顺位的情况下（在北京市规划和自然资源委员会网站可以根据不动产的位置查询查封情况，但是有的年限比较早的不一定能查到），可以走访其他抵押权人了解情况。 • 抵押物所有权如果不是债务人，且抵押人与债务公司有什么特殊关系（实际控制人之间、董监高和股东的重叠），可以实地走访调查看他们之间是否已就该资产签订抵贷协议。 • 如果所有权不完整，为了便于处置，可以与共有人商谈取得合法可转让所有权的可能性有多大及相关费用是多少？ • 实地查看抵押物的被占有情况，看是否可以直接出售。很多闲置多年的不动产被其他债权人或者或非法转租人等占据，为了方便处置，要 调查在转移 资产所有给 潜 在资产购 买 者之前 ，需 要 如何 腾 退 以及支 付 哪 些 费用。 动产抵押物，为企业、个体工商户、农业生产经营者在向金融机构借款时现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品，实践中多为机器设备。经过长时间的折旧、技术迭代等因素，基本已经无价值，甚至灭失，很多机器设备在处理的时候只能作为废铁卖掉。所以，笔者奉劝各位，在尽调时把不动产抵押物作为调查重点。 调查抵押的机器设备的价值，可以从交付情况、成新率、折旧后的价值入手，通过采集机器设备的账面净值、购买日期、最后评估日期、评估目的、评估值和优先权利等其他情况，综合判断。有时间的，可以实地走访类似经营范围的企业，寻找可能的购买人。 二、...
