中国商业地产发展综述 1 商业地产发展历程与现状 1.1 基本概念 商业地产一直没有一个明确的标准的定义，学术界一般持有三种观点：（1 ）狭义观点，该观点认为，商业地产是专指用于商业（即组织消费的流通行业）经营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等；（2 ）广义观点，该观点认为，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、会议中心以及商业服务业经营场所等，其中还包括一些商务地产的元素；（3 ）泛商业地产论，该观念认为，以囊括和涵盖现有商业地产形态，结合城市运营、文化建设、与各种行业、产业资源相嫁接，共同创造出的，多文化，但凡有商业形态出现的，都可以算是商业地产，比如逐渐兴起的城市综合体、体验式购物中心、商务酒店、教育地产、以及各类商业配套设施等。 一言以蔽之，商业地产是指发展商业用地，用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，其从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。事实上，无论是狭义、广义还是泛义，商业地产都是为了实现对商铺的租售经营而获利。因此，研究如何通过成功的商业地产运营，创造人流和客流，从而获得长期、持续的租金回报，不断提升商业地产的升值空间是商业地产需要关注的一个重要课题。本文研究的对象主要是指大型商业地产项目如购物中心、城市综合体等。 1.2 发展沿革 中国商业房地产的发展大致经历了四个阶段： （1 ）萌芽阶段：1 9 8 4 年到2 0 世纪9 0 年代初 8 0 年代以前，中国没有商业房地产，商业形态为各种类型的供销社、百货大楼，产权都归国家或集体所有，经营与场所的投入没有严格的经济关系。1 9 8 4 年，发展国务院批准商业部《关于当前商业体制改革的若干问题的报告》，同意报告中提出“小型国营零售商业、饮食服务业准为集体经营或租赁给经营者个人经营”，至此才开始商铺的交易。这一阶段，市场上大部分商业房地产都是没有产权的临建商铺或有其他建筑物改建的商铺，一般有一个商业机构负责总揽承包，间隔成多个小商铺，面向社会招租经营。住宅和商铺混合，商铺是住宅的副产品。 （2 ）单一阶段：9 0 年代中期 大型超市和卖场的兴起，餐饮、娱乐等设施小规模引入。商业房地产发展成为与住宅平分秋色的房地产第二主角。商业房地产以商厦的形式在各大城市中心区产生，商厦商铺拥有独立、清晰的产权。商铺经营也一改以往的租赁方式，以房产销售为主，并由此引发了...
