假设开发法作业答案2011.10

1 2011 年假设开发法作业 1、某开发商拟购入200 亩土地，规划允许建筑面积40 万m2，单位建筑面积的建造成本为1050 元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000 元/m2。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间4 年，开发成本均匀投入，单利计息） 解：根据题意应采用假设开发法之传统方法计算。 （1）设开发商能承受的地价为V （2）开发完成后的总价值 3000×40=120000（元） （3）建造成本、专业费用及配套费用 1050×40×（1+6%+15%）=50820（万元） （4）投资利息 V×12%×4+50820×12%×2=0.48V+12196.80 （5）税收 120000×5%=6000（万元） （6）开发商利润 （V+50820）×30%=0.3V+15246 （7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6） =120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V 则V=20077.08（万元） 注：本题中应注意以下几点： ①购买待开发房地产之费用应计利息； ②建造成本等是在开发期间均匀投入的，故视之为在开发期中间一次性投入； ③成本利润率是以土地取得成本与开发成本、销售费用之和为基础的，本题中没有销售费用项，故只取前两项之和。 2、某房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为50%，土地使用权年限为50 年，从 2003 年8 月起计。该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100 元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%。预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入50%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。根据建筑市场行情估计建筑费2000 元/m2，专业费为建筑费的6%；销售费用和税费分别按楼价的3%、6%计；购买土地相关税费为地价的3%，年折现率为 2 14%，利润率为 25%，年综合报酬率为 9%。预计该写字楼竣工后半年后可租出。 根据上述资料试用现金流量折现法评估该待建筑土地 2003 年 8 月出售时的市场价格。 解：根据题意，应采用现金流量折现法 （1）设待建土地的价格为 V （2）开发的总价值 元98.17332045%1411%9111%94000%70%7012100347 （3）建筑费与专业费 ...