61、基准地价成果介绍与应用⑴基准地价成果介绍及内涵《XX 市土地级别与基准地价更新报告》于 2005 年 8 月 12日公布实施，其基准地价内涵为 XX 市区范围内，以下设定条件下，按用途分级别国有建设用地使用权的平均价格：基准日为 2004 年 12 月 31 日，土地用途为商业、工业、住宅用地，土地开发程度为市政“五通一平”（即通路、供电、通讯、供水、排水及场地平整，土地使用年限为各用途法定最高出让年限（商业 40 年、住宅 70 年、工业 50 年），所谓基准地价系数修正法，是指利用城镇基准地价与基准地价修正体系等评估成果，按照替代原则就估价对象的区域条件与个别条件与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的一种方法。依据中华人民共和国国家标准（GB/T18508—2001）《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》）和《XXX 区土地级别与基准地价更新报告》，商业用地基准地价系数修正法的计算公式为：基准地价系数修正法评估的宗地地价（评估设定开发程度下的宗地地价）=基准地价 XKXKXKXKXKX（1+12345EK）+K式中：K1――期日修正系数K——土地使用年期修正系数2K――土地形状修正系数3K――容积率修正系数4K——其它修正5K――开发程度修正6工 K――影响地价区域因素与个别因素之和2、确定估价对象的土地级别与基准地价估价对象评估设定用途为商业用地，根据其位置并对照XX 市区土地级别与基准地价图，确定估价对象位于商业一级地范围，基准地价为 1685 元/平方米。3、确定期日修正系数依据《XX 市区土地定级估价更新报告》可知，XX 市区基准地价基准日为 2004 年 12 月 31 日，而本次评估的估价基准日为2006 年 6 月 20 日，以 2005 年 1 月同用途地价指数为 100,据估价人员调查分析，XX 市区的商业用地地价略有上涨，但幅度不大，分析确定其地价指数为 102，故确定期日修正系数 K=102/100=014、确定土地使用权年期修正系数K=[1－（1＋r）m]/[1－（1＋r）n]2公式中：K 土地使用权年期修正系数2r——土地还原率 6%（土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期（含一年）存款利率%，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值按 6%计）n——基准地价土地使用年限m——估价对象土地使用年限基准地价设定的商业用地的土地使用年限为 40 年，本次评估设定估价对象的土地使用年限为 40 年，故...
