企业改制中土地权属的处置与评估VIP免费

企业改制中土地权属的处置与评估土地使用权属于无形资产范畴，但它又是无形资产中的对物产权，有其自身的特殊性，其价值的高低主要取决于它的载体，即土地的特性和条件。因此对土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行。土地资产可以作为单独的对象进行评估，也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估，还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并评估。本文对改制或资产重组中土地权属的处置与评估谈谈自己的体会。改制或资产重组中土地权属的处置方式目前处置方式主权有以下3种：出让。根据持股单位的不同，出让方式有如下两种形式。由改组前的原企业向国家交纳土地使用权出让金，签订出让合同，取得一定年限的国有土地使用权。由该企业向股份公司的土地使用权投资入股，股份作为国有法人股，由改组后保留下来的企业持有并行使股权，也可以由股份公司向原企业租用土地。由股份公司改组后直接向国家交纳土地使用权出让金，取得一定年限的土地使用权。土地使用权作为股份公司无形资产使用，股份公司使用的土地不体现为股东权益。直接投资入股。由国家将土地使用权出让金折合为股权投入设立的股份公司，土地资产股份作为国家股，由国家授权的部门或机构持有，也可授权由特有其他国家股的机构持有并行使股权。租赁。股份公司直接向国家租用土地，定期向国家交纳租金，股份公司使用的土地不作为股份进入股份公司。改制或资产重组中土地使用权的评估原则与方法评估原则着重注意以下4条。合法原则。指产权的合法性，胜任的合法性以及处分的合法性。最高最佳使用原则。指在法律上允许，技术上可能，经济上可行的前提条件下可实现的。第1页共2页替代原则。这是保证房地产估价能够运用市场资料进行和完成的重要理论前提。估价时点原则。这主要是考虑到房地产市场价格的波动性。评估方法：市场比较法基准地价修正法假设开发法（必须考虑资产的时间价值）第2页共2页