唐岛蓝湾大户型营销策划案 写在前面 当一种户型大到让目标客户群望而怯步时,我们就需要重新对项目进行全方位的反思,俗话说“没有卖不出去的房子”,“不是没有办法,只是还没有找到解决问题的方法而已”。因此,如何找到开启“171.7平方米户型之门”的钥匙则成为我们必须思考的问题。 第一部分西海岸楼市看潮 在政策、地理、投资等大环境的推动下,西海岸堪称“春去春又来”,大盘争霸,高层逐鹿,整个开发区楼市一片大好。 一、市场与项目分析 1、宏观市场环境分析 中国房地产业经过 20年的发育、成长和完善,其间有高潮也有低谷,跌宕起伏,上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。目前,中国房地产业正在经历一个“价值回归”、“利润回归”的过程,由初期的暴利向后期的相对高利过渡,目前已接近社会平均利润水平,并将逐步进入微利行业。 中国房地产业的区域发展水平不均衡,自东向西,开发水平形成一个很大的落差,东部沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策,经济发展较快,与国际上的交流频繁,资金和人口的“盆聚”明显,居民购买力较强,房地产开发水平较高,开发商在观念、思维、资金实力、开发规模、经营能力等方面都遥遥领先于内地城市,并逐步形成了较明显的专业化的分工。中西部地区以长沙、成都、重庆、西安等城市为代表,在借鉴、模仿、学习沿海先进经验的同时,引入沿海的开发模式,引进优秀人才,进步很快,正在急起直追。 中国房地产业在今后五到十年内,还会有一个较平稳的发展时期,其主要利好因素有: (1)房地产业被明确确定为国家支柱产业,在政策上给予更多的优惠和扶持,尤其在宏观调空政策下,市场相对而言趋于规范化; (2)取消福利分房,代之以住房货币化,市场规律成为行业主导; (3)降息、加薪、征收利息税,促使居民作多元化的投资考虑,房地产成为居民置业投资的重点; (4)增加公务员薪酬作为主要的廉政措施之一,将提高整个社会的薪酬水平,从而有效提升居民的消费水平; (5)中国将加速城市化进程,以有效解决农村富余劳动力的问题,农村人口进城,将引发一次新的房地产开发高潮; (6)中国经济已坚定地走向市场经济,私有化日益明朗,这将导致中国经济持续长期走强,在此环境下,房地产也会相应发展; (7)一个强大的中产阶级群体正在崛起,其主导消费的趋势将日益明显。 (8)中国将面临长期的通货膨胀压力,居民投资房地产,成为最稳妥的保值方式; (9)加入世贸组织...